【中国蓝筹物业年会】人民大学毛寿龙：我们为什么十年就要搬一次家？

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经济观察网记者杨依依9月26日，在经济观察主办的中国蓝筹地产年会上，中国人民大学公共政策学院执行院长毛寿龙表示，地产公司能做的最简单的事情就是与居民搞好关系，专业的治理模式应该与原权利人挂钩。

以下内容是根据毛寿龙的讲话组织的:

众所周知，中国的经济增长非常快，在短时间内就有百万富翁。百万富翁的大部分资产是房地产。

谁拥有中国最好的房地产？不一定是城市人，而是农村人。我看到他们的房子越来越大，而且他们还有土地。但是那些拥有土地和更大的房子，或者环境更好的房子的人，他们的房子不是很值钱，他们也没有变得富有。

为什么一个城市的房地产价值越来越高，我认为这与它的治理秩序有很大关系。开发商在中国城市形成或创造了一种全新的社会治理结构。

不同的开发商，或者同一个开发商经过十几年和二十年的经营，房子的价值相差很大。

在中国许多人买了第一批房子后，十年后他们必须搬出去住在一个新的社区。他们2001年买的房子是5000元，2010年买的房子是20000元，现在买的房子是50000元或60000元和100000元。

为什么我们每十年要搬家一次？治理是有区别的，即开发者已经形成了权利人的治理结构。

当物业从开发商处继承以前的物业并形成新的物业治理结构后，就会发现存在很多问题，核心问题和物业费问题。

物业费能否在十年后维持社区的价值，我认为这在目前是一个挑战。

此外，在业主醒来后，根据《物业管理条例》和《物权法》，超过20%的社区形成了物权持有人。他开始想要这样那样。如果他不满意，他想赶走财产，经常不满意车库和在社区的共享财产的所有权。

我曾经在济南看到一个社区，那里的业主把房子赶走，他们自己来做。十年后，他们决定不做了。为什么？因为物业费不能上涨。

物业公司如何避免住宅面积的下降？社区运作法则。比如，当权利人真正站起来的时候，作为前期财产，大家都认为这个地方的财产是权利人的，但实际上不是。你是合同的权利人，你是通过合同获得的权利。

如何避免一些集体行动的困境？财产以专业的方式在社区中形成专业的治理模式，这需要与原权利人有良好的关系，也需要与国家法律、其他政策以及非常复杂的社区治理结构相联系。

目前，一旦我们的管理人与原权利人发生冲突，住宅物业就会被赶走，并且发生了许多冲突。

房地产公司如何与社区居民相处融洽？有一些很好的例子，其实很简单，就是做环境保护，比如垃圾分类，这是比较困难的，因为它与治理结构有关。不过，在物业提供专业帮助后，垃圾分类会很好，借此机会做更多的事情。

该物业的资金不一定来自业主，还来自政府相关的公共服务。该物业可以促进和兼容设备供应的其他方面。

所有者是真正的权利人，而财产只是契约权利人。因此，我们说，财产应该在所有方面进行创新，并回到其原始来源。我们的起点很好。开发商创造了一种全新的治理结构，但这种治理结构会慢慢支离破碎，或者成为原权利人的治理，但原权利人的专业治理非常缺乏，财产被夹在中间。

如果做得好，它将使城市在社区层面保持活力，能够自我更新、自我创造和自我发展，甚至让一些衰落的社区进入新的发展轨道。此时，任仲的财产还有很长的路要走，责任重大。

杨依依经济观察报记者

经济观察报，房地产部记者

长期关注华南房地产及相关上下游产业

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