聚焦 | 我们离二手房时代的春天还有多远？

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首先，让我们看看下面的数据集:

表:2016年中国、美国、日本新二手房交易数据

备注:

1.数据来源:国家统计局、政府官方网站、韩毅智库；

2.汇率:2016年12月31日，美元兑人民币，日元兑人民币。

从数据中，我们可以发现我国绝对是一个房地产交易大国。2016年，二手房交易总量超过16万亿元，是美国的2.1倍和日本的13.6倍，相当于2016年中国国内生产总值的22%。然而，从二手房在总销售额中所占的比例来看，我国仍然是一个以新房为主的国家，与美国、日本等已经进入存量房时代的发达国家相距甚远。

二手房是由二手房改造而来的。新房数量越多，未来二手房的存量就越大。由于中国区域经济发展的成熟度不同，房地产市场的发展也会有所不同，而二手房市场的表现尤为明显。例如，四个一线城市的二手房年交易量占全国二手房交易量的近60%，而其他城市仍以新住房交易为主，二手房仍处于起步或发展阶段。

最接近万亿美元规模的不是新房子。

这是二手房

2016年对中国房地产来说是疯狂的一年。今年，不仅新房创造了历史，二手房也创造了历史。2016年，北京和上海的二手房成交量分别达到9984亿元和9486亿元，仅差一步之遥，这两个数字都是历史最高值。

当然，在2016年，北京和上海并不是仅有的二手房成交量引人注目的城市。深圳和广州也是二手房市场的活跃城市。自2012年以来，二手房市场已成为北京、上海和深圳房地产市场的主角。这是因为这三个一线房地产起步早，二手房存量大。与此同时，由于北京、上海、深圳的土地极其稀缺，每年新增的土地越来越少，新房的供应已经完全跟不上市场需求，因此有必要盘活存量住房，以补充巨大的住房需求。另一方面，广州有丰富的土地资源。此外，房价在四个一线城市中是最低的，而新房和二手房的成交量在一线城市中是最低的。然而，广州二手房市场必将成为未来广州房地产市场的主角。

表:2011-2016年一线城市二手房成交量(单位:亿元)

数据来源:韩毅智库

表:2011-2016年一线城市二手房交易面积(单位:万平方米)

数据来源:韩毅智库

一线城市二手房市场的交易价格很高

在交易价格方面，2016年北京、上海、广州二手房平均交易价格高于新房，主要是因为二手房主要集中在中心城市，而新房平均交易价格主要在郊区，降低了整体交易价格。

例如，2016年，北京中心城市贾昌平的二手房交易量占北京二手房交易量的60%，而朝阳区的二手房交易量尤其活跃，占整个北京的25%，平均价格为52771元/平方米。广州有天河、越秀、海珠、荔湾、白云和番禺，占广州二手房成交量的76%。上海与北京和广州略有不同。2016年，上海二手房交易最多的四个地区是浦东、闵行、宝山和松江，而浦东、宝山、闵行和松江的部分地区是郊区，这也是上海新增住房交易最多的地区。

深圳二手房的平均成交价格低于一手，主要是因为深圳房价上涨过快，大量只需要二手房的客户无法在海关购房，他们去龙岗、宝安等关外地区购买二手房，从而降低了二手房的平均成交价格。

表:2011-2016年一线城市二手房交易面积(万平方米)

数据来源:韩毅智库

二线城市的二手房交易量开始逐渐显现

目前，三线城市仍以新房为主，部分二线城市受到楼市环境的影响。2016年，二手房市场开始变得火热，例如，2016年南京和天津的二手房市场也非常抢眼。

表:2016年部分二线城市二手房交易金额(单位:亿元)

数据来源:韩毅智库

表:2016年一线城市二手房交易量(单位:万平方米)

数据来源:韩毅智库

虽然路很远，但二手房绝对是未来的主角

2016年，全国商品房面积达到157349万平方米。这一纪录未来何时会被打破，我们不得而知，但我们可以肯定的是，一些在2016年及之前售出的商品房将在不久的将来继续进入二手房市场。可以预测，随着越来越多的城市土地资源逐渐减少，将会有越来越多的人涌入城市。在新房不能满足市场需求的情况下，二手房肯定会成为主角。

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