海闻：房地产最大问题是空置太高 北上深应率先征房产税

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最近，《政府工作报告》起草小组成员、国务院研究室副主任韩文秀提到，该报告共修改了78条，补充和完善了统购统租住房制度，遏制了热点城市房价过快上涨。那么，如何有效控制热点城市的房价问题呢？物业税应该尽快开征吗？空的购买率有多高？

为此，《凤凰财经》记者在2017中国发展论坛上采访了北京大学汇丰商学院院长文海，并逐一回答了提问。

记者:今年修订的《政府工作报告》是遏制热点城市房价过快上涨的新举措。在你看来，如何解决热点城市房价过高的问题，你有什么建议吗？

文海:我认为今后有必要增加住房供应，但空的入住率问题应该首先解决。我建议一线城市，尤其是北京、上海和深圳，应该首先开征房产税，这样许多空的房子就会被卖掉或租出去。现在房地产有两个不同的问题:一线城市的房价太高，三线和四线城市的库存太高。

解决一线城市高房价问题有三个步骤。首先，应该征收房地产税，以降低空购买率，遏制房地产投机和过度占用。第二，发展和改善租赁市场，因为许多年轻人和农民工根本买不起房子。增加租赁市场的土地批发。例如，当政府出售土地时，它可以规定这块土地只能出租，而不能在盖楼出售，等等。政府可以给开发商低一点的土地价格，或者控制租金，这样开发商既不会赚大钱，也不会亏本。第三，增加有住房需求地区的土地供应。现在，最重要的问题是解决一线和热点城市的高房价问题。当然，财产税绝不能损害大多数人的利益。你可以先对一个以上的家庭人均征税，我相信大多数人不会反对。同时，我主张取消或至少取消70年来对应税财产的产权限制，并在征收房产税时给予他们永久的产权。至于三四线城市，主要问题是高库存，物业税可以稍后实施。

记者:目前有观点认为房产税与房价关系不大，对房价影响不大。

文海:房价问题归根结底是供求关系。为什么房价高？供应不足？但是真的没有足够的房子吗？现在有一个严重的现象，那就是许多人买房子并把它们藏在那里，等待它们升值。中国房地产问题的核心是/0/购买率太高。即使在需求高的城市，如深圳、北京和上海，0的入住率也很高。晚上从深圳湾看香港，高楼大厦灯火通明，入住率很高。回望深圳，许多建筑都灯火通明。有了财产税，我相信没有人敢离开空的房子，除非他们特别富有。即使你不住在房地产，一套一个人就够了。一个三口之家拥有五六间套房是不对的。这是对资源的过度占用，需要持有成本。中国土地很少。为什么它要占用这么多土地？看看海南，这么好的地方。现在有许多混凝土建筑。一年只有一两个月的假期是浪费资源。如果征收财产税，这种不必要的占用将会减少。当供给增加而需求减少时，价格自然会下降。此外，如果物业税是按照房价的比例征收的，它将起到抑制房价的作用。

记者:应该说，开征房产税在西方发达国家是司空见惯的事情。但是中国和其他国家有一个不同之处，那就是我们的土地是国有和集体所有的，而其他国家是私有的。

文海:这是自我欺骗的概念纠缠。我们谈论的是住房产权，没有必要纠缠于土地问题。现在每平方米高层住宅可能有十几个人共用，那么这是谁的土地呢？我认为没有必要在概念上纠缠土地的属性，只要承认这个属性是永久的。我们不谈论土地的私有财产权，我们谈论的是私有财产权。这解决了一个法律问题。

记者:但在中国，直接来自房地产的税收包括房地产交易税、土地增值税、耕地占用税等。如果再次征税，普通人不会感到负担过重吗？

文海:那是两码事。你提到的大部分税收都是一次性的，还有很多不征收和免税的情况。房产税的主要目的是增加房地产的持有成本。从社会公平的角度来看，那些拥有住房等不动产的人至少不能被视为穷人。当然，由于历史原因，许多拥有房子的人已经退休，或者他们的收入不高，所以我们不能像美国一样对所有的房子征税。目前，中国开征房产税的主要目的是抑制房地产投机，降低空购房率，稳定或降低过热的房价。因此，我建议主要对过度拥有的房屋征税，对叔叔阿姨征税。具体来说，我建议豁免一人一套房，并收取盈余。这并非不合理。大多数人不会增加负担，我相信大多数人不会反对。

记者:自今年3月以来，已有近20个城市提升了楼市调控政策。你认为结果如何？

文海:我认为限购可以暂时抑制房价，但不能解决根本问题。那些通过房地产投机已经拥有很多房子的人呢？限购并没有解决空购房率的问题，反而使得那些占有大量房地产的人，或者那些当年进行房地产投机的人的资产更有价值。越来越多的人会通过各种方式买房来寻求租金。历史证明，通过行政手段抑制房价不是解决问题的根本办法。

记者:关于中国的房地产空入住率或空入住率，有没有权威数据？

文海:链家集团董事长左晖在讲话中提到，目前有200亿平方米的住房。朱之前也提到过120亿平方米的数字。如果是200亿，其中一半可能在大城市。我不知道具体的数据，但我可以直观地知道，目前的库存仍然很高。

中国已经建了很多房子。我认为住房问题不仅仅是供给方面的问题，也是需求方面的问题。供应方在谈论什么？谈论建造更多的房子或建造更少的房子。如果你说建筑少了，那么很多地方都有很多存货，房子不能卖。去库存化是一个需求问题。要说有更多的建筑，一线城市的房价已经飙升。有很多人没有房子，想买房子。因此，我认为这是住房供求之间的平衡。

我也听到一些说法，房产税不能解决高房价问题。例如，上海和重庆也实施了房产税，但效果并不好。我认为效果不好，因为不够强烈。大约几千美元，有些地方没有征收，这不足以阻止房地产投机者继续囤积房地产和投机高价格。如果物业税按房价的1%征收，没有人敢住10套8套的房子，有房子的人不希望他们的房价太高，因为他们每年要交太多的税。现在，我确信每个拥有房子的人都希望房子尽可能的贵。然而，房产税开征后，如果税率为1%，1000万元的房子每年要交10万元。人们可能不会简单地希望房价越高越好，因为房子是用来居住的，而不是用来投机的。

然而，像美国目前那样对所有财产征税是不现实的，因为许多人拥有财产，但收入很低，甚至没有收入。例如，城市里的退休老工人不可能缴纳财产税。因此，物业税的实施应该是渐进的，必须首先保证基本的住房需求。我认为最可行的办法是开始向每个人征收超过一所房子的税。我相信大多数人都不反对开征物业税。每人一套，不是每个家庭一套。因为如果一个家庭有一套，反弹会很大。但是，如果一个人有一套，反弹应该很小，除了那些房地产投机者。

此外，开征物业税的目的是什么？房产税不仅可以减少房地产投机，稳定房价，还可以改变地方政府行为，促进社会可持续发展。有了财产税，地方政府不再依赖于经营企业来收税，所以他们不一定需要吸引投资、重复建设和破坏环境。地方政府不怕高房价，但他们害怕房价下跌。为此，他们将努力做好当地的交通、环境、治安、医疗和教育工作。

记者:你认为中国目前的房地产市场和20世纪80年代的日本房地产市场有什么共同点吗？

文海:我认为有相似之处也有不同之处。高价格的现象非常相似，但背后的原因却不尽相同。正如野村控股有限公司总裁阿桔新航所说，最大的不同在于发展阶段不同。我们仍处于城市化进程中，我们仍有强烈的需求。我们有资产泡沫，但它并不完全是资产泡沫。随着大量农民进城和人口集中在大城市，大城市对住房的需求确实存在。然而，日本在20世纪80年代已经完成了城市化，飙升的房价纯粹是资产泡沫。