更严格措施酝酿出台

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近日，北京市住房和城乡建设委员会对“商住两用”房产进行了专项检查。在检查过程中，发现林肯公园、万科天地、恒大未来城、太和中心广场、龙湖陈曦广场、上峰一号等6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用地改为住宅用地对外宣传销售。目前，这六个项目的网上签约已经停止。

“监管部门最近听取了开发商的意见，并计划对商业和住宅项目实施更严格的限制。”上述知情人士表示，新措施的阻力在于，自去年以来，北京突然出现了太多“商住两用”项目。“这些项目的投资规模为230亿元，有些仍在建设中。就在市场开放之后，如何削减政策仍需论证。”

这些项目分布在北京南四环、门头沟、房山等地之外，如雨后春笋般涌现。南四环外的林肯花园五期刚刚开盘，泰和中央广场和恒大未来城正在建设中，都是非常大规模的“商住”项目。北京太和集团的一位负责人告诉《中国证券报》，新政对公司项目的销售预期产生了很大影响，公司目前正在制定对策。

“在过去的十年里，北京大约售出了40万套商业和住宅房产，现在的库存从7万套到9万套不等。这些项目的市场交易规模至少为2500亿元。这个库存几乎达到了十年来的新高。商业和住宅项目是一种畸形的存在，必须得到纠正。”北京住房建设委员会的一位主任告诉中国证券报。

中原地产首席分析师张大伟表示，3月26日晚出台的“商住两用”项目限购措施，并不仅仅是“还贷还房”的内容，而是全面改变游戏规则，让商业项目真正得到回报。在过去几年的房地产市场发展中，商业阶层本身是畸形的，大部分的房产都变成了住宅房产。他预测，“商住两用”房产的价格将下降30%以上，成交量将下降60%以上，这可能会进入休眠状态。

“这是中国房地产市场监管以来的第一次，从来没有过这样的政策，所有投资者都被完全挤出一个房型。这也将影响其他城市同类房地产的监管。虽然这项政策不像“3.17政策”那样多媒体化和个人化，但它对行业的影响是有史以来最大的。”张大伟告诉《中国证券报》记者。

许多业内人士认为，信贷对房价是最致命的。历史数据显示，在2010年央行收紧抵押贷款后，北京和上海的房价在2011年下跌了约30%；2013年，房贷政策时紧时松，北京和上海的房价上涨了约40%；2014年，它再次收紧，北京房价下跌了12%；在2014年底放松之后，房价开始飙升。

“这一轮房地产市场价格上涨，实际上是因为信贷过度和资产短缺。从2014年9月30日开始，经过几轮刺激，资金没有进入实体经济，而是在房地产市场和空.金融市场之间转移后来，预测房价趋势实际上取决于信贷政策的紧缩程度。”上述北京市住房建设委员会主任说。