房产中介违规行为扰乱市场 盘点他国如何监管

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新华社北京3月30日电据中国之声全球中文广播网报道，2016年是房价飙升的一年。中国商品房平均交易价格同比上涨10.1%，为近七年来最高，一些热点城市的涨幅高达20%。随着房地产过热，房地产中介的各种违法行为屡见不鲜。这些中介机构通过捏造和散布谣言、发布虚假信息、赚取房价差价、挪用交易资金、违规开展金融业务、违规代理、无证经营等方式误导市场预期。导致市场波动。

针对此类违法违规中介机构，昨天(29日)，住房和城乡建设部报告了近几天各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业，其中北京存量房房地产经纪有限公司和上海金红房地产经纪公司名列其中。

住房和城乡建设部要求各地重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为:一是垄断住房和操纵市场价格；二是制造谣言，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。同时，各地要配合金融部门继续认真查处“首付贷款”等非法资金进入房地产市场的行为。

这些非法中介机构的处罚因案件的严重程度而异，包括行政处罚，如限期整改、暂停网上签约和罚款。情节严重的，在整改期间暂停中介机构所有门店的业务。在此基础上，住房和城乡建设部还公开曝光了一些违反法律法规的中介机构，并将其列入严重失信企业“黑名单”。性质恶劣的要依法清理市场，构成犯罪的要依法移送有关部门追究刑事责任。

那么其他国家的房地产经纪人的行业标准是什么呢？有类似的混乱吗？政府部门如何监管中介组织？

德国:房价相对稳定，很少有中介出现混乱

德国人更注重实体经济，而房地产在国民经济中的比重很小。在某种程度上，德国房地产服务于实体经济和社会稳定。历届德国政府都把住房作为民生的基本保障，并采取各种法律和税收措施来减少空房地产的投机行为，从而使住房的本质始终保持不被用于经济发展，更不用说用于投机和牟利。

据环球中文广播网驻德国观察员薛介绍，德国相关法律对房屋出租和租赁做出了详细规定，尤其是能够更好地保护承租人的权益，因此超过60%的人租房而不是买房。德国只对自住房屋征收土地税。根据不同的州，税率在3%到5%之间。房主每年缴纳土地税，用于出售或出租商业地产。它不仅征收房地产税，还征收15%的利润所得税。它还对十年内再次出售的房地产征收25%的资本税，这大大减少了房地产投机。

德国房地产机构有相对统一的行业和收费标准。他们的主要服务内容是接受买卖双方的委托，为交易提供便利。中介机构应陪同客户考察房地产，参与房地产购买的公证过程，并支付交易金额3%左右的土地税、公证费和中介费。买房后，除了每年缴纳土地税外，还要缴纳污水排放费、街道清洁费、垃圾清理费等。，所以很多人干脆租房子，省去很多麻烦。

澳大利亚:有监管该行业的法规，但仍有一些违规行为

环球中文广播网澳大利亚观察员胡芳(音译)表示，在房地产经纪人的管理方面，澳大利亚有专门的房地产和商业经纪人销售法律法规。这部法律从总体上规范了房地产经纪人的行为，使得大多数经纪人在销售房地产时遵循相关法律法规，但也有少数经纪人有违法行为。例如，为了促进销售，一些中介会恶意压低房屋报价，并公布比房价低几十万元的低价，这样可以吸引更多的买家。之后，业主被告知，这一较低的价格是房屋价值的极限，以实现快速销售，或迅速提高房价后，大量的潜在买家。这些降低房价的恶意行为在澳大利亚是不允许的。

另外，在澳大利亚房地产的海外销售中，中介问题相当严重。在一些海外房地产推广会上，误入歧途的海外买家往往在不知情的情况下非法购买澳大利亚房地产，甚至一些房地产中介会凭空直接勾搭房地产和移民，这是一个不存在的骗局。澳大利亚各州的公平交易办公室是打击非法房地产代理商的主要权力部门，因此公平交易办公室的工作人员会在周末采取突击行动来纠正非法代理商，但这些纠正措施并不能解决所有问题。

西班牙:海外买家有很高的权利保护成本，并宽恕房地产经纪人的黑心行为

环球中文广播网欧洲观察员张顺恒表示，在过去的50年里，西班牙经历了三次房地产泡沫，每次房地产繁荣疯狂的时候，都是房地产经纪人的混乱重生的时候。尽管西班牙房地产泡沫已经破裂，但房地产经纪人却越来越疯狂地玩着。外国人在西班牙买房需要申请居住证，其实很简单。例如，在西班牙马德里，他们只需要去一个特定的警察局，提交表格和护照复印件，手续费不到10欧元。然而，西班牙的房地产经纪人以300欧元的起价和500欧元以上的价格提供这项服务是很常见的，收费标准超过50倍。

除了高昂的服务费外，房价尤其如此。例如，房东打算低价出售房子，但中介发现价格便宜，直接以30-50%的价格出售。如果说过高的价格只是西班牙房地产经纪人的常见行为，那么仍然有许多黑心经纪人只是简单地骗取定金，并不关心最终的交易能否达成。房产中介总是强调尽快支付定金并签订预定的合同。当买方不能根据中介的宣传获得贷款，或受到西班牙银行反洗钱法的限制，不能在短时间内付款时，保证金将很容易落入中介的口袋。

西班牙政府讨厌中介的并列行为，但它几乎无能为力。海外买家的维权成本非常高，这进一步纵容了西班牙房地产中介的黑心行为。