从一个鬼城的蜕变：看中国房地产市场基本面的演进

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内部人口流动和城市功能升级是城市化的第一阶段，人口彩虹吸收效应是城市化的第二阶段。只要城市化的第一阶段和第二阶段没有结束，房地产基本价值的演变就不会结束，人口的年龄结构也不是影响房价的主要因素。

郑东新区的改造是许多二线和三线城市正在发生的根本性变革的一个缩影。在讨论资产泡沫的时候，我们不应该忽视中国房地产市场根本演变的能量。

郑东新区建于2000年，距离郑州老城区只有一条中州大道。直到2013年，郑东新区的特点是空的入住率很高，几乎没有人住在那里，而且晚上很黑，因此它曾与内蒙古鄂尔多斯康巴什新区(600295)一起被媒体称为“中国最大的鬼城”。

然而，在2014年，郑东新区开始改变，不再被遗弃。自2014年以来，郑东新区的商品房基本没有严重的库存压力。2014年后，郑东新区符合销售条件的商品房和民用住宅基本售罄，核心区住宅入住率超过70%。新旧城市的分界线也成为郑州房价的分水岭:西部老城区房价基本在1万以下，东部新城区房价在1.5万以上。郑东新区不仅摘下了“鬼城”的帽子，还促进了郑州市的房地产销售和投资:2014年以来，郑州市房地产投资和销售的增长速度快于全国整体水平，房价稳步上涨。

图1:郑东新区价格普遍高于老城中心(元/平方米)

我们用数据向你展示了中国城市化的进程，以及从一个鬼城转型而来的房地产市场基本面的演变。

一、鬼城改造(1):内部人口流动和城市功能升级(城市化第一阶段)

谁在购买郑东新区？

从2010年和2015年郑州市常住人口分布数据可以看出，郑州市人口流动呈现出从老城区(如中原区、金水区)向新城区(如郑东新区、杭航空港区)流入的趋势。郑州老城区的常住人口有所下降，截至2015年，郑东新区的常住人口已达47.05万。

表1:2015年郑州市常住人口分布

为什么老城区的居民会在郑东新区买房？

这是一个城市功能升级的故事。

首先，随着城市化进程的不断推进，郑州老城区的基础设施已经不能满足居民的需求。长期以来，老城区的规划和交通问题一直比较突出。然而，由于郑州中心城区面积较小，又被京广铁路和陇海铁路所贯穿，空房的扩建受到很大限制。新区的cbd商务区、大学园区、科技金融园区和居住区规划相对完整，地铁线路与公交线路相连，交通便利性和配套设施明显优于老城区，这也是老城区居民用脚投票的原因之一。

二是产业转移和城市功能升级。市政府、金融区、跨国公司和郑州商品交易所迁入新城，提升了城市功能，补充了以工业为主的郑州产业结构。城市化不仅仅是为了传播城市的面包，也是为了提升城市的功能，这样高效的产业就可以聚集在有更好的规划和配套设施的地区。与郑东新区相比，这是其他鬼城做不到的。

第三，郑东新区毗邻老城区，有利于两区之间的人口流动。郑东新区靠近郑州市人口最多、最发达的城市金水区，靠近老城区。居民搬迁时不会有心理障碍，这就像通州和北京六区的关系一样。鄂尔多斯的另一个康巴什新区仍然是一个鬼城，距离老城区35公里，两地之间没有公交或地铁连接。

图2:郑东新区与郑州老城区相邻

二、鬼城改造(二):人口虹吸效应(城市化的第二阶段)

根据嘉里2016年发布的1-7月郑州消费者购买报告，外国买家在郑州的比例高达82%。到8月底，这一比例再次升至85%，达到有数据可查的六年来的最高水平。其中，只有18%在郑州注册，69%在该省其他地区注册，13%在其他省份注册。值得注意的是，该省其他地区超过一半的买家属于郑州常住人口。在外国投资者中，最大的比例仍然来自该省的其他地区。虽然我们不能肯定地说河南省其他地区的购房者或投资者在郑州老城区购房，但至少从郑州市的人口流动性来看，它呈现出“河南省其他地区及周边地区流向郑州，而郑州老城区流向新城区”的特点。

图3:郑州买家来源

河南省常住人口的变化也反映了郑州购房人的来源。省会城市郑州比周边地区吸引人口的能力更强。郑州是河南省最大的净流入地区，37%的人口从外省流入河南，60%的河南流动人口流入郑州。安阳、濮阳、南阳、商丘、信阳、周口和驻马店是河南省流动人口的主要来源。2010年至2015年，郑州市常住人口增加91万人，增长10.92%，年均增长2.09%。郑州人群的彩虹吸收效应明显。

在郑州逐步完成城市化第一步(提升城市功能，实现产业转移)的同时，城市化第二步(周边人口流入，提升城市规模)也越来越明显。

表2:“十二五”期间河南省城市常住人口变化单位:万

周边人口的流入提高了对住房的需求，使得郑州的房地产销售和投资高于全国整体水平。2014年，郑州市房地产投资增长21%，远远超过全国总体水平。2014年，郑州市商品房销售面积小幅下降2%，销售总量增长4%，仍好于全国整体水平。在过去的五年里，郑州的房价稳步上升，尽管二、三线城市的房价在过去的14年里大幅下降，但郑州的房价仍然相对稳定。

图4:郑州商品房销售面积增速超过全国

图5:郑州房地产开发投资增速超过全国水平

第三，只要城市化的第一和第二阶段没有结束，人口的年龄结构就不是影响房价的主要因素

2015年，0-14岁儿童、15-64岁劳动年龄人口和65岁及以上老年人口分别为2012万、6555万和913万，分别占常住人口的21.22%、69.15%和9.63%。2015年，人口的总抚养比率为44.61%，在2008年达到最低水平后，这一比率连续七年上升。按照国际标准，65岁及以上人口占总人口的7%以上，河南省人口自2000年开始老龄化，呈现逐年加深的趋势。此外，由于河南省是一个外出人口大省，大量劳动适龄人口外出打工经商，进一步加深了河南省常住人口的老龄化程度。

图6:河南人口年龄结构

与河南省总体人口结构的变化相似，郑州市65岁及以上人口在年龄结构中的比重也在增加。2015年，郑州市老年人口比例达到7.4%，比2010年增长0.24个百分点，人口老龄化程度加深。对于房地产行业来说，人口年龄结构的变化将影响基本面。25-44岁是买房的黄金时期，既有首次购房的需求，也有改善购房的需求。但是，我们可以看到，郑州人口年龄结构的拐点并没有迎来房价的拐点。虽然老年人口的比例有所增加，但近五年来郑州的房价一直在稳步上涨。

从中国人口年龄结构的总体情况来看，中国人口年龄结构的拐点出现在2010年，而中国住房价格的拐点没有明显出现。可以看出，人口年龄结构的变化与房价的变化相关性不强。

图7:中国人口年龄结构的拐点并没有迎来房价的拐点

同样，美国人口的年龄结构与房价没有明显的相关性。美国人口年龄结构的拐点出现在1970年，而美国房价的拐点出现在2007年。因此，人口年龄结构的拐点可能不会带来房地产的拐点。

图8:美国人口结构的变化和房价的变化之间没有明显的相关性

郑东新区的改造是中国城市化的缩影。除了城市功能升级和产业转移带来的内部人口迁移外，城市升级后人口的虹吸效应增强。无论从中国百强城市郑州还是美国历史来看，只要城市化继续，人口的年龄结构就不是房地产基本面的决定性因素，而房地产的基本面价值仍然是空.

随着城市化的推进和产业结构的升级，郑东新区的转型将不再是一个孤立的案例，郑东新区的影子在中国许多二、三线城市都能找到。虽然自20世纪90年代初进入商品房时代以来，中国房地产市场一直伴随着资产泡沫，从过去的三亚、北海、温州到现在的学区房，在防止泡沫的同时，中国房地产市场的根本进化能量也不容忽视。