房企资源整合能力需提高 第三季调控即将开启

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中国经济在线海海4月13日电(记者李志国)以今年3月17日的北京新政为标志，继去年3月25日的沪深新政和去年的国庆调控浪潮后，第三轮调控拉开帷幕，更多城市跟进并出台了新政。政策导向要因地制宜。一些房价过高的城市需要抑制泡沫，而大多数四线城市需要继续囤积。根据今年第一季度的市场趋势，房地产市场在第二季度甚至更长时间内将会如何发展？最近在上海举行了电子商务论坛，主题是“第三轮监管攻击、泡沫抑制和清仓下的市场混乱”。房地产开发企业、金融机构、营销企业和研究机构的高层人士积极讨论政策、市场和战略。

华东师范大学终身教授、上海亿居房地产研究所所长张永岳在论坛上表示，目前全国各地出台的紧缩政策充分体现了中央政府关于房地产市场发展的总体原则，即不希望房地产市场出现大幅波动。在保持增长、调整结构和促进转型的宏观经济目标下，预计全国房地产市场的政策基调将按照目前的模式演变。最近的规定可能会影响一些房地产企业的销售规模和销售业绩，因此房地产企业应积极探索新的应对策略。从行业发展的角度来看，房地产行业的专业化和精细化以及整个产业链的运作将是大势所趋，而房企之间的竞争将会加剧，这需要房企在当前的监管背景下把握。

应对房地产市场分化的政策调控

根据国家统计局发布的最新一期《2017年2月70个大中城市住房销售价格变化》，易居研究院对70个大中城市的住房销售价格数据进行了简单算术平均，计算出2017年2月，70个大中城市新建商品房价格指数环比上涨0.3%，高于1月份的0.2%。这也可以解释3月份各地大力收紧购房政策的原因。从70个城市新商品房价格排名可以看出，市场分化明显。一些四线城市，如三亚和扬州，房价上涨过快，而一些过热的城市开始下跌，如深圳，跌幅最大，为0.6%，包括成都、郑州、武汉、合肥、杭州、无锡和厦门，也略有下跌。当然，这包括地方政府抑制新定价的因素。

除了明显的市场分化外，上海易居营销集团副总经理陈光英表示，今年第一季度，房地产市场也呈现出“分割”的特征。例如，从政策基本面来看，总体来说是吃紧的，一些房企存储客户的压力相对较大。由于购买资格的重新认可或首付比例的提高，一些买家进入市场的门槛也提高了，这类项目需要重新寻找客户和“蓄水”。但即使在这样一个紧缩的政策环境下，房地产市场也没有进入冻结状态，许多房屋企业的项目销售仍然不错。对于这样的市场“分割”现象，一个很大的原因是目前新房供应不足。一些买家会根据自己的实际情况积极入市，观望情绪没有预期的那么强烈。

绿城上海区域公司总经理张建波表示，市场分化现象也将反映在房企的经营策略中。最近，全国房地产市场的走势相对不明朗，房企对市场走势的判断也相对模糊，因此预计今年上半年许多开发商的观望态度将会加剧。特别是对于一些过去征地成本相对较高的房地产企业，预计目前的推进策略将更加谨慎。因为根据目前的报价，可能会有销售亏损或利润缩水的尴尬，空房。这也是房地产企业面临的一个现实问题。另一方面，考虑到集团的现金流周转和销售目标，许多房地产企业将积极推动要约。当然，在这个过程中，我们会更加关注营销风险，寻找更多优质的营销渠道。

市场调整将在下半年继续

平安地产集团上海投资总监文曲表示，根据第一季度的市场和政策内容，预计未来房价将趋于稳定。从房地产企业的管理水平来看，预计上半年房地产企业的财务压力不会太大，这是由于2016年房地产企业的销售业绩和取现方式较好。但是，在下半年，类似的房地产企业可能会有一定的压力，特别是上半年的缓慢推进步伐，所以下半年的销售压力会增加。因此，预计上半年和下半年房地产企业的心态会有所不同，游戏的色彩会很明显。上半年，成交量的紧迫性将会降低，下半年，将积极采取量价交换的策略，即加速销售业绩的提升。考虑到房地产市场稳定增长的方向，政策继续调整的可能性依然存在，房地产企业的经营战略也是如此。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭表示，目前全国市场的销售量显示出很大的地区差异。从数据来看，东部开始呈现萎缩状态，中部和西部呈现明显增长。123四线城市的判断与东部、中部和西部地区相似。自2013年以来，全国市场分化现象明显。经过2014年房地产市场的调整，一线城市自2015年以来逐渐呈现大幅增长，且上升趋势明显。对于这样的城市来说，虽然他们长期乐观，但短期内会出现背离，因为这种急剧上升与市场需求的透支有关。只要二手房贷款政策不放松，购房者仍面临70%首付的压力，市场不太可能出现强劲反弹。只有新政策出台，首付政策放松，这种市场才会有更好的表现。因此，目前市场交易量下降，供应不足是原因之一，而市场本身的降温也是一个关键因素。此外，除了具体的城市分类，从房地产市场周期的角度来看，目前的住房价格过热开始得到遏制，住房价格开始显示出稳定的特点。预计今年7月左右，房价指数的环比增长曲线可能会出现拐点。

改变角色扮演策略尤为重要

上海二手房指数办公室执行董事梁志超表示，今年3月份上海二手房市场的交易量较上月明显增加，释放出一个积极的信号，即正常月份的交易量是可以预期的。从价格趋势来看，在过去的四个月里，它一直在一个狭窄的范围内波动，可以用“横向”这个词来概括。不管波动是涨还是跌，短期的环比变化并不意味着价格的转向。现在有一种说法，二手房的价格是颠倒的，我认为这是肤浅的。预售政策严格控制了新房的开盘价，而二手房的上市价格是无限的，所以它们之间没有可比性，因为在二手房的实际交易中存在讨价还价，讨价还价已经成为主流。我认为目前的房地产监管正处于一个全新的高度。买和租并举取代了绝对的购房模式，是一种新的房地产制度。政策设计将加速这一新系统的实现。“买房比租房好”的预期正在扩大。对于房地产企业来说，他们可以从二手房租赁市场中找到新的机遇，积极转变角色，参与到二手房租赁市场的启动浪潮中来，这是中国房地产市场的一场革命。房企以业主身份持有房产，这样的房产才能真正纳入政策、规范和保障的范围，这将为房企后续业务转型带来新的突破。政府需要品牌住宅企业打开第一手租赁市场，这也符合发达国家的市场。

阳光城集团投资总经理陈林表示，房地产企业积极调整战略，尤其是在当前融资环境紧张的情况下，寻找新的融资机会至关重要。包括股票型房地产投资信托基金和债务型房地产投资信托基金，都已获批，M&A贷款等融资模式相对宽松，这将为该行业的资源整合和发展提供新的机遇。目前，产业发展特征明显，产业资源整合趋势不可逆转。这些资源与资本运营能力较强的企业相匹配。因此，我们应该充分把握这种资源，积极关注当前市场的新机遇，使相关的房企在密集的监管下仍能找到支配资源的机会。例如，目前三四线城市的去库存化方向仍然明显，后续可以积极关注长三角和珠三角的三四线城市。这样的城市在未来将会有更好的人口支持，并且他们的增长预计会更好。

与会者认为，政策的密集出台和市场的积极调整将促进住房企业后续战略的形成。要积极跟踪当前市场趋势，分析下一个周期的春天，以便做出更精确的战略安排。更好地把握这种市场和政策趋势，将有助于相关房企积极安排销售进度和提取资金，也有助于房企寻找新的投资机会。