北京全面限购 千万方商办项目难题待解

本篇文章2845字，读完约7分钟

《经济观察报》记者田，我建议你不要买。500平方米还是一片空白，价格还是原价，这在任何情况下都不合适。等到政策细节出来。4月2日，在北京大兴区的一个商业项目销售中心，负责销售的罗伊给一位前来看房的购房者提供了建议。

自3月26日北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》以来，对商业和住宅项目进行了严格调查。3月28日，6个项目被暂停网上签约，因为它们涉嫌将该计划批准的商业办公用途改为住宅用途，用于宣传和销售。

此外，北京市15家房地产中介因涉嫌违规销售代理售房和虚假宣传商品房住宅用途而被责令停业整顿，同时，由于发行人变更住宅项目信息，方天霞网站被房地产中介取消备案。截至4月5日，方天霞网站的所有商业和住宅项目已经下架。

有一段时间，整个商业市场如火如荼。截至4月5日，北京市政府对一些已经建成并出售的商品房项目没有给出明确的处理意见。接受采访的一些开发商表示，他们正在等待政府出台进一步的限购规定和政策。

一些商品仍在出售

罗伊负责销售的商业项目位于北京市大兴区黄村南部，靠近地铁4号线一合庄站。与邻近的黄村和生物医药基地相比，无论是商业支持还是知名度都有很大差距。周围的大部分地块都在开发中，没有成熟的项目。

3月28日，在北京市住房和城乡建设委员会处罚的六个商品房项目中，有三个项目集中在这里，罗伊的销售项目就是其中之一。目前，我们是严格按照政府的要求销售的，主要买家只能是公司，没有装修。价格仍然在5万元以上。说实话，现在买不合适。

罗伊对《经济观察报》表示，北京的商业项目网上签约从3月26日出台限制商业企业采购政策的当晚就已经全部停止，目前还没有恢复网上签约的具体时间。现在，即使你买了它，你也不能在网上签名，所以最好等政策下来，价格可以估计下来。

在罗伊看来，这项政策的实施时间从两到三个月到半年不等。在此期间，由于新的商业项目只能由公司购买，而且购买面积要求为500平方米，因此商业项目的价格极有可能下跌。

目前，另一个商业和住宅项目的销售中心已经停止运营，该项目是从罗伊的项目中分离出来的。不是我们不想卖它。国土资源局已经来过几次了，不会放过它的。一名销售人员说。

销售人员没有回避这个事实，即该项目已从商业变为住宅。他承认，该项目已从商业变成住宅，其中一些已经售出，其余的肯定会出售。它是这样建造的，所以你不能拆掉它？

另一个受处罚的办公项目仍在正常销售，但很少有买家参观整个销售中心。一位销售人员说，目前，该项目仅在写字楼出售，面积约200平方米。在商业购买限制后，没有精装维修。它们都是粗陋的房子，从单价6万元开始，整个城市的网上签约已经停止，只有恢复后才能签约。

此外，大兴生物医药基地附近的几个商业项目仍在出售。

购买限制后该怎么办

北京的商业和住宅限购政策第一条规定，新的商业项目应严格按照计划用途开发、建设、销售和使用，未经批准不得改变为住宅用途；同时要求新建商业项目的最小分割单位不得少于500平方米，销售对象应为依法注册的企业、事业单位和社会团体。

当已经建成并出售的商业项目重新上市交易时，北京要求交易对象可以是公共机构和社会组织，也可以是个人。然而，当个人购买二手商业经营项目时，他们不仅需要占据购房指数，而且不能从银行机构借钱。

但是，该政策没有明确规定商业企业正在出售的在建项目的销售，以及未来的再交易，包括已被商业企业处罚的项目。目前，大部分主体已经建成，一些项目已经以商业和住宅销售的名义出售给个人。对于这些项目下一步该做什么没有明确的声明。

早在2016年5月，通州的所有商业项目都受到限制。在北京没有住房和一套住房的家庭，以及连续五年有社会保障或纳税的非北京居民，仍然可以购买商业和住宅项目。

这一限购政策远低于北京326商住限购政策的要求。通州一位负责商业销售的人士告诉《经济观察报》，通州仍在执行最初的限购政策，这意味着通州已成为商业项目相对宽松的地区。

对于北京的商业项目开发商来说，似乎只能等待商业限购政策的细则出台并付诸实施，尤其是在建商业项目的处理方法。如果严格定义为一个新项目，这意味着开发商不仅面临着与买家的违约，而且还需要拆除和重建。

拆除商业和住宅项目没有先例。3月20日晚，已在网上签约近两年的上海绿地上峰交易项目被强行拆除，引发业主反弹。对此，另一位商业项目销售负责人表示，绿地上丰交流项目是一个极端的案例，很难照搬。

它给出了两个理由:第一，已经建成并出售的商业和住宅项目已经得到有关部门的批准。一旦拆除，开发商将面临巨大损失。如果政府拒绝建设该项目，在申报时将无法通过审批。现在审批通过了，它已经建成了。如果它再次被拆除，谁来承担损失？

其次，大量在建和待售的商业和住宅项目已经卖给了买家。一旦拆除，买家的损失如何赔偿？

一千万人做生意以求突破

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，截至4月5日，北京的商业库存总量为240.46万平方米，办公库存面积为187.92万平方米，显示北京的商业库存总量为428.38万平方米，比3月底减少了5万多平方米。

自4月份以来，北京商业项目的日均库存约为1万平方米，限购后交易面积大幅下降。

428万平方米只是北京商业库存的一部分，此外还有前几年遗留下来的库存和开发商自给自足的部分。据中原地产统计，2007年至2017年3月26日，限购政策出台，北京商业企业库存面积达到1090.38万平方米，超过1000万水平。

其中，商品住宅存量面积169.41万平方米，商品住宅存量面积450.69万平方米，办公楼存量面积470.28万平方米。

限购后，如何开发和运营商业项目，尤其是偏远地区的商业项目，是开发商面临的一个难题。

罗伊表达了乐观的观点。他认为，未来无论是住宅用地还是商业用地，土地都将是北京的稀缺资源。就在刚才，北京有两块商业用地被闲置，许多开发商仍然拿走了它。这表明大多数开发商对未来的发展前景持乐观态度。

上述通州商业项目的销售人员表示，北京的土地供应量每年都在大幅减少。首先，获得资源，以及如何在未来做到这一点，每个人都有自己的方式。

在他看来，商业购买限制有利也有弊。缺点是开发商很难在短期内筹集到资金，但对于大型开发商来说，这仍在承受范围之内。其优势在于，它可以迫使你将自己转变为一个自我维持的房地产企业，它也可以与你自己的业务转型相结合。此外，房地产本身将继续升值。

目前，最令开发商感到困扰的是在建待售的商住项目的处理方式，尤其是中转交易的商住项目，一旦完全纠正，不可避免地会导致大量违约。这真是令人头痛。如果不出售，可以修改。如果他们被卖掉了，他们将来肯定不会被允许居住。就个人而言，政府不应该一刀砍倒。罗伊说。

(本刊记者实习记者陈蓉也为本文撰稿)

田经济观察报记者

经济观察报，房地产部记者

他曾在《中国房地产报》做过记者。主要关注房地产、工业园区、双创和地产，擅长深度报道和调查报道。

签署