5月北京仅9盘预计入市 住宅品质或步入转折期

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证券时报网络(STCN)4月24日，

证券时报记者张达

在3月份的深度调控之后，北京住房市场的供应低迷从4月持续到5月。据雅皓君悦协会统计，5月份北京住宅市场预计只有9个项目进入市场，其中包括3个纯新盘和6个后期老项目。业内人士预测，今年北京低迷的住房市场将持续到下半年，北京的住房产品质量可能进入一个转折点。

雅豪机构营销总监郭毅认为，除了收紧监管的直接影响外，供应下滑还受到两个方面的影响。首先，去年住宅用地交易不足将导致今年住宅市场供应疲软。虽然土地供应计划大幅增加，实际土地供应明显加快，但毕竟还远未枯竭，市场供应不足的现状短期内仍将持续。此外，在过去两年北京高端住宅市场的发展过程中，新上市的项目价格普遍较高。然而，在监管收紧和限价控制开始后，大多数高端项目都面临着难以获得预售许可的困境，这无助于供应。受上述三个方面的影响，预计北京楼市的供应低迷将持续到今年下半年。

从入市项目的报价特点来看，9个项目中有7个还没有公布价格，而公布价格的两个项目已经在调控前入市，这次入市的预计价格与前期基本一致。由此可见北京价格控制的严厉程度，合理的价格策略已成为该项目成功进入市场并占领市场的关键。郭毅说道。

从未来住房市场的发展趋势来看，郭毅认为，北京的住房产品质量将进入一个转折点。

郭毅说，在过去的两年里，随着北京住房价格水平的上升，住房的产品质量也有了突飞猛进的提高。科技住宅、智能家居和精致花园已经成为标准，甚至花费巨资打造独特的产品亮点。同时，结合业主的个人需求，有针对性地提升社区服务的外延和内涵。许多项目通过引入第三方合作机构，为社区提供了教育、卫生和餐饮等支持资源。今年以来，北京出售的住宅用地不仅增加了自有住房等具有住房保障性质的土地供应，而且限制了未来上市后商品房的价格上限，与周边地区住宅项目目前的价格水平相比，基本上低15%-30%。

土地市场招标规则的改变并没有阻止房地产企业收购北京土地的热情。对于全国发达的住宅企业来说，在北京建设具有代表性的建筑对其在全国的扩张具有重要意义。因此，虽然未来售价有限，但土地市场的竞争依然激烈。郭毅表示，在“多狼少肉”的惯性下，房企争地导致的地价成本得到控制，但仍居高不下。

郭毅表示，严格的成本门槛和价格限制大大降低了开发商的利润。在双重压力的叠加下，为了保证基本利润，开发商可能会集体减少产品的分销，降低设计成本，并扣除产品和营销投资。因此，未来北京房地产市场的主要供应力量很可能会回归到只需要产品、只改变产品的时代。

(证券时报新闻中心)