商住房政策调控轮番出台 多地银行暂停商住房抵押贷款

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中国经济网北京4月27日电(记者朱俊碧)近日，各地对商品房的调控力度不断加大。据悉，目前，北京所有银行都已暂停抵押贷款；广州的许多银行不能发放抵押贷款。据有关专家分析，银行暂停按揭是对商品房调控的补充政策，此次暂停也充分说明了政策收紧的方向。“因为它不仅限于购买和居住，商业和住宅公寓已经从过去人人喜爱的芳香气味，以及开发商拼命攫取土地的高质量资产，变成了人人叫嚣的街头老鼠。”中原地产首席分析师张大伟表示，这一轮的商品房管制政策比北京更为严格。

3月26日，北京多部门联合发布《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》，明确禁止擅自将商业办公项目改为住宅等用途；4月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和土地委员会联合下发了《关于严格商业办公项目规划建设行政审批的通知》，明确了对商业办公项目实施严格监管的《实施细则》；4月19日，下发了《关于进一步加强工业项目管理的通知》，并实施了相应的监管实施细则；4月23日发布的《监理实施细则》对商业项目的管理方法有了更明确的规定。

在不到一个月的时间里，北京楼市作为全国楼市的风向标，先后加大了对商品房市场的监管力度，在全国引起了很大反响。“这一次，北京对购房、贷款和住房使用的限制做出了明确规定。商品房本身是房地产市场上的权宜之计，有的是非法改建的，有的存在消防隐患。这种监管是市场的常态。”方正证券房地产行业首席分析师夏磊告诉《经济日报》记者。

不仅北京，上海、成都、广州等地也进一步出台了商品房控制政策，明确要求办公用地不得转为住宅用地，并严格限制项目产品的开发和销售。4月21日，上海市规划和国土资源管理局发布了《关于加强本市经营性土地出让管理的若干规定》，以加强经营性土地出让管理。该条例要求转让合同应规定，未经同意，不得在办公用地上建造公寓式办公室，不得在商业用地上建造公寓式酒店。本文件有效期自今年4月10日至2022年3月31日。同一天，成都市有关部委联合下发了《关于进一步加强商业和办公建设项目管理的通知》，禁止新建商业和办公项目(包括商业和住宅项目的商业和办公部分)转为住宅用途。商业和办公建设项目(不含酒店)应采用公共走廊和公共厕所，不应设置悬挑阳台，不应采用住宅布局和功能设计；无法获得天然气；水和电的使用按照商业标准收费；不要非法宣传房屋可以以任何方式用于生活。

“这项规定的意义在于堵塞购房限制的漏洞，使房地产资金不能转移到商品房上，切实实现‘房子是用来居住的，不是用来炒房的’。”夏磊说，由于北京的住房购买限制，商品房可以避免，因为土地的性质，这使得商品房的“避风港”，以避免购买限制。“作为历史遗留的产物，商品房的土地性质是办公用地和商业用地，没有住宅用途。近年来，由于商业地产销售情况不佳，住房继续畅销。一些开发商在商业用地上以酒店式公寓和写字楼的名义建造商品房，这直接违反了规划用途。”

通过这一规定，商品房的未来持有价值能否保持其价值，是目前公众关心的问题之一。张大伟说，商品房一直是一个令人尴尬的产品。“在一线和二线城市，由于限购或高房价，存在商品房市场空房。”第三，四线城市住房库存积压，空商品房市场房源少。未来，一、二线城市商品房的政策压力将会加大，尤其是一线城市。除核心区域外，其他区域的商品房持有价值不会太高。”

夏磊认为，这一商品房调控切断了北京房地产市场的最后一个热源。“根据政策规定，未来的商品房虽然可以出售给个人，但必须符合在北京没有住房、具备相应的社会保障和纳税资格的要求。再加上商业银行暂停发放按揭贷款，商品房的吸引力远不如普通住房，商品房价格面临下行压力。”

关于商品房调控是否会影响商品房价格，夏磊表示，两者之间没有直接关系。“只是商品房的热度已经下降，整个市场的热度也将下降。在北京房地产市场上，商品房所占的份额并不大，所以对商品房的影响不会太大。”

(负责编辑:方莉)