楼市低迷！开发商们却砸下2000多亿继续拿地！这背后……

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(中央电视台财经新闻)“今年，55个城市出台调控政策160多次”，“部分城市住房贷款利率上调”，“代理费下调”，“交易量萎缩”。过去两个月房地产市场降温的信号似乎越来越明显。...

昨天，国家统计局发言人透露，今年前四个月，在房地产投资保持稳定增长的同时，商品房销售面积同比下降7.2%。

从数据来看，前四个月，全国房地产开发投资同比增长9.3%，增速比前三个月快0.2个百分点。新建住宅面积4.824亿平方米，同比增长11.1%，其中新建住宅面积增长17.5%。

国家统计局发言人邢智宏:房地产投资确实保持了相对稳定的增长趋势。我认为这与去年的延续效应是分不开的。投资项目具有周期性，一旦开始建设，需要延长一段时间。因此，目前房地产投资的增长可以说是这种周期性的延续。

邢智宏表示，目前房地产业正在进行分类调控，一线城市也增加了土地和住房供应，以抑制房价的过度上涨。此外，从去库存的角度来看，商品房销售面积进一步减少。4月末，全国商品房销售面积6.7469亿平方米，同比下降7.2%，同比下降0.8个百分点，其中住宅销售面积同比下降16.2%，同比下降1.2个百分点。

昨天，国家统计局发布了《2017年1-4月全国房地产开发投资与销售情况》。数据显示:

今年前四个月，全国商品房销售面积为4.1655亿平方米，同比增长15.7%，增速较1-3月下降3.8个百分点，其中住宅销售面积同比增长13.0%。同时，前四个月商品房销售额为33223亿元，增长20.1%，增速下降5个百分点，其中住宅销售额增长16.1%。

今年以来，我国商品房销售面积和销售增长率持续下降。前两个月，销售面积的增长率与销售额的增长率非常接近，但在那之后，销售额的增长率再次大幅领先于销售面积的增长率。

▲资料来源:国家统计局

然而，令人惊讶的是，房地产开发商的投资热情仍在watching/きだよ 0的情绪上升。数据显示:

今年前4个月，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月提高0.2个百分点。

▲资料来源:国家统计局

同时，房地产开发企业前四个月征地面积为5528万平方米，同比增长8.1%，增速比1-3月提高2.4个百分点；土地交易价格2104亿元，增长34.2%，增速提高17.5个百分点。

▲资料来源:国家统计局

根据国家统计局发布的数据，记者测算，从2015年底中央经济工作会议提出房地产去库存化到今年4月底，中国商品房销售面积在16个月内达到199004万平方米。同时，从2011年到2017年4月，中国商品房销售面积接近80亿平方米。

▲2011年至2017年前四个月全国商品房销售面积(单位:亿平方米来源:国家统计局)

监管力度不断加大，销售正在降温，但开发商充满信心，那么未来的房地产市场将如何变化？

低周转率是一种幻觉吗？

至于商品房销售面积，增速继续收窄。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这表明市场降温趋势明显。

深湾宏远(000166)首席宏观分析师李慧勇认为，房地产销售下滑主要受房地产调控过重和基数过高的影响。

在超重监管下，这也将对房价产生影响。最近，根据中国社会科学院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》(2017年)，随着房地产调控政策在热点城市的实施，自去年10月以来，房价涨幅已经收窄。据估计，2017年70个大中城市新建住房价格涨幅将回落，受政策收紧影响，热点城市将大幅回落。全国房地产市场商品房平均价格将从2016年的10%增长到2017年的不到1%。

然而，严跃进指出，销售面积增长率为15.7%，这也表明，尽管市场正在降温，但仍高于去年同期。这与三个四层城市形成的见底效应有关。对于三个四线城市而言，类似的触底效应使得这些城市的交易相对活跃，成为当前中国房地产市场活跃交易的重要组成部分。

华泰证券(601688)首席宏观研究员李超也表示，预计非30个大中城市的销售增幅同比下降4.8个百分点，至22.9%，仅略有下降，表明三四线的去库存化仍在继续。

在严跃进看来，目前一些大城市已经采用了摇号制度，这说明市场成交量低是一种假象。如果供应方增加供应，后续交易方也有上涨的可能。类似的数据也反映在商品房销售领域。

数据显示，4月末，商品房销售面积为6.7469亿平方米，比3月底减少1341万平方米。其中，住宅销售面积减少1300万平方米，办公楼销售面积减少32万平方米，商业营业用房销售面积减少5万平方米。

“住宅销售面积的下降幅度相对较大，这充分表明目前房地产市场的去库存化战略仍在实施。”严跃进说。

投资的高增长率能持续吗？

尽管房地产销售下降，但房地产开发投资的增长率超出了预期。

国家统计局投资司首席统计师王宝斌表示，前四个月房地产投资对总投资增长的贡献率为20.1%，带动投资增长1.8个百分点。

至于前四个月房地产开发投资持续增长的原因，国家统计局发言人、国家统计局局长邢智宏表示，去年全国商品房销售面积增长22.5%，使得房地产市场出现了相对强劲的增长势头。许多房地产企业增加了投资，许多在建项目仍在进行中，投资项目具有周期性，一旦启动需要延长一段时间。因此，目前房地产投资的增长可以说是这种周期性的延续。

除了去年的延续效应外，邢智宏还表示，目前房地产业正在进行分类调控，一线城市也增加了土地和住房供应，以抑制房价的过度上涨。

对于未来的房地产投资趋势，新建筑面积等数据已经成为机构关注的焦点。

数据显示，1-4月，新开工住房面积为4.824亿平方米，同比增长11.1%，增速下降0.5个百分点。完成住房面积2.8174亿平方米，增长10.6%，增速下降4.5个百分点。

李超认为，在过去的六个月里，住房销售一直在蓬勃发展，房地产投资得到了支持。同时，新建设在投资中的支撑作用不可低估。1-4月，新开工住房面积增速超过竣工住房面积增速，1-4月的土地购买面积和土地交易价格均创近年新高。因此，房地产投资不会停滞，房地产投资增速在中期内将保持稳定的判断将继续保持。

在李慧勇看来，新开工面积略有下降，但征地面积大幅上升。原因是中国增加了热点城市的土地供应，而非热点城市的去库存化速度促使开发商拿走土地并进行投资。据估计，全年房地产投资的增长率可能会大大超过5%左右的市场预期。

然而，从限购政策和中央政府对房地产的定位来看，一些机构认为，房地产投资将在全年出现适度下降。

根据中信证券(600030)的研究报告，4月份房地产开发投资同比增长9.6%，反弹0.2个百分点。房地产开发投资增速开始企稳，但由于4月份以来全国各城市限购政策逐步升级，未来房地产投资增速有望回落。

根据中信证券的上述研究报告，中国房地产自2006年以来有一个三年周期，分为三个阶段。第一阶段:房地产销售反弹，房地产价格反弹，房地产投资反弹；第二阶段:由于房地产市场过热，各城市纷纷出台限购政策，市场处于观望状态；第三阶段:房地产销售下降，房地产价格下降，房地产投资下降。目前，中国房地产市场正处于第二阶段，并将经历房地产的下行周期。