香港中区逾半商厦业主反价封盘交投停顿

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fx168财经新闻社(香港)报道，香港中环美利道的商业地王以232.8亿港元的新高价中标，成为香港新的“地王”。随后，中环商业楼宇市场进一步升温，超过50%的业主调价或成交，有些业主甚至调价近70%，令商业楼宇几乎停止买卖。

据了解，周三(5月17日)在中央商业建筑市场，由于业主价格大幅逆转，仅发生了一起购买谈判案件。金钟的“统一中心”占地20，489平方英尺。业主的最初出价为6亿港元，但最近一次提价为6.76亿港元，买家仍被允许以公司股权转让的形式进行谈判。

据业内人士透露，在出售美利道之前，中环商业大厦的业主曾多次调价，在地王以天价出售该大厦(包括皇后大道中9号低层一个6500平方英尺的单位)后，业主变得更加咄咄逼人。业主的最初出价为3亿港元，但最近的大幅反转价格为5亿港元，增幅为67%。

美联商厦业务总监罗忠英表示，在美利路获批后，该分店成功联系了金钟和中环的200名商业大厦业主，其中一半业主立即将价格调降，约20%的业主决定暂时停止销售。停止销售，或转卖出租，预计短期内，市场来源将减少，使有限销售创下历史新高，因此在短期内，中央大厦甲预计将增加至少10%至15%

其中，金钟的“力宝中心”有两个5至6层的高层房间，建筑面积约3000平方英尺。今年3月，它的售价为8，550万港元，每平方英尺的价格约为28，500港元。虽然业主在此期间逐步提高价格，但在美利道商业用地王投标前，投标价仍为每平方英尺3万港元。然而，在开标后，发行价上升至1.005亿港元，每平方英尺的价格上升至约3港元。至于同一区海富中心第一期的一号房间，建筑面积约为2，500平方英尺，业主的租约最初售价为7，125万港元，每平方英尺的价格约为28，500港元。租期至明年年中。目前，租约为46港元，但业主最近选择终止合同。

(金钟“鲍莉中心”来源:fx168金融网)

此外，市场人士表示，新龙国际(00529)占据了金钟“统一中心”23层的整层，建筑面积为2049万平方英尺。原价为6.15亿港元，每平方英尺的价格约为3万港元。最近一次价格上涨是9.9%。转售价格为6.76亿港元，每平方英尺价格约为33，000港元；至于丰台地产投资及有关人士持有的信德中心西翼中楼4至5室及上环中远大厦低层13a及15室的物业，原本售价分别为1.08亿港元及6，110万港元，每平方呎约27，000港元及26，000港元，但这4个单位最近已停止出售。

中原地产的测量师张京达(音译)认为，最近香港住宅用地的竞争非常激烈，有很多中国财团参与竞标。竞标也相当激烈。这一次，恒迪(00012)希望以一个非常激进的出价获得这块土地；由于近期香港写字楼市场的投资环境及物业市场的蓬勃发展，楼价不断创出新高。我相信开发商对市场前景非常乐观

香港发展局局长马最近表示，美利道商业用地的地价已升至新高，反映市场对中环及金钟的甲级写字楼有相当大的需求，而香港政府会继续跟进“金钟广场”的重新规划工作；此外，中环新海傍区第三号土地以及将军澳和西九龙的新政府大楼将会搬迁，腾出超过170万平方呎的商业楼面面积，以纾缓市场需求。

国际物业顾问公司仲量联行最新发表的《香港物业市场评论》指出，四月份中环商业大厦租金上升0.9%，受美利道商业用地高成交价影响。预计租金将进一步上涨，指出中央商务大厦租赁市场仍受中资企业需求驱动，约占4月份新增租赁交易的56%，其中包括中国证券国际租赁交易广场二期12000平方英尺的商业建筑面积；由于中环超甲级商业楼宇的入住率只有0.6%，非常低，中环商业楼宇的平均租金在4月已升至115.7港元。

仲量联行商务部部长包亚利表示，中期而言，美利路商业用地的高出价将进一步提高中央商务大楼的租金。目前，空本地的入住率已经低至1.7%，市场对高品质商业楼宇的需求仍然稳定；仲量联行研究部主管马安平预测，商业建筑投资市场的交易量将会减少，主要是因为在美利路达到新高后，许多业主会提高商业建筑的投标价格。

第一太平戴维斯(Savills)研究及咨询服务主管盛世民最近指出，香港写字楼市场在第一季大幅上升，主要来自中环及湾仔，这是由美利道停车场招标带动的。

香港中环美利道9051号商业用地以232.8亿港元批予瑶姬发展(母公司为香港富豪李兆基拥有的恒基兆业地产)，打破香港最高地价纪录，每平方呎地价超过5万港元，创历史新高。今年二月，该宗交易的地价突破168.55亿港元，成为香港卖地史上最昂贵的土地，比旧纪录高出64亿港元，增幅超过38%，最高楼面面积约为465，000平方呎，即楼面价格约为50，063港元。

根据最新数据，目前香港商业楼宇的最高价格是皇后大道中9号，是01至02室的中层单位，面积约为3，664平方呎。今年3月，它以超过1.45亿港元的价格易手，每平方英尺的价格约为39，800港元。

恒迪以15倍的容积率成功拿下中环美利路商业项目。它将建造高质量的办公楼和附属商店，并计划成为继中央国际金融中心之后的另一个标志性商业建筑；土地拆迁和出售都有限制，开发商必须建造一个能容纳100多个停车位的公共停车场。如果停车场建在地下，它可以被排除在可建造楼层之外。

根据美国银行美林的最新报告，恒迪以232.8亿港元的价格赢得中环美利路的投标。中标价格符合市场预期，但估计恒迪的净租金收益率仅为2%。投资回报没有吸引力，投资者一般会有所反应。然而，并不排除恒迪未来可能出售该项目。据信最大的受益者是长江地产(01113)，该公司打算出售中央中心。该行表示，常实有望提高投标价格，甚至加快和记黄埔大厦的重建

(中央商业国王(目前为多层停车场)来源:fx168金融网)