2016成楼市“最丰收年” 2017要回归平稳了

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2016年，在一线和二线城市的推动下，房地产业也迎来了历史上最具生产力的一年。

根据国家统计局20日发布的数据，2016年，商品房销售面积为15.7349亿平方米，比上年增长22.5%，从去年1月至11月，增速下降1.8个百分点。商品房销售117627亿元，增长34.8%，增速回落2.7个百分点。

易居智库研究中心主任严跃进分析了第一份财务报告。根据全国商品房销售数据，由于去年第四季度调控的影响，增速有所收窄，年末销售面积增长22.5%。受价格上涨的影响，销售额增幅更是高达34.8%。

中原地产首席市场分析师张大伟分析，2016年，商品房成交量达到117627亿套，历史上首次突破11万亿大关。销售面积为15.73亿平方米，也创下了2013年13亿平方米的新纪录。在前三个季度房地产市场繁荣的影响下，房地产市场迎来了历史上最有成效的一年。

在房地产开发投资方面，数据显示，2016年全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%(扣除价格因素后实际增长7.5%)，增速比1-11月提高0.4个百分点。

严跃进认为，投资数据继续攀升，反映了去年第四季度之后增加供应的努力。从全年来看，6.9%的增幅充分表明投资曲线趋于稳定，能够更好地带动其他行业的发展。

然而，即使房地产市场如此火爆，土地市场收购面积的增长率仍然是负数。2016年，房地产开发企业征地面积为2.2025亿平方米，同比下降3.4%，同比下降0.9个百分点。

其中一个主要原因是，本轮楼市热的最大特点是地区差异非常明显。过去，所有地区的房子都很容易卖，所有地方的价格都在上涨。除了少数20多个一线、二线核心城市和环一线城市周边地区外，大部分五线城市仍处于去库存化的漫长过程中，这些城市的土地市场也非常冷清，因此土地市场收购面积增长率为负值是合理的。

此外，由于3月和4月份的五线城市无人问津，大多数开发商将资金集中在环内20多个一线、二线城市和一线城市进行竞争，这也导致了这些地区高地价地块的频繁出现。这也是征地面积增长率为负时，土地出让金大幅增加的原因。数据显示，去年土地交易价格为9129亿元，增长19.8%，增长率下降1.6个百分点。

另一方面，随着去年第四季度调控措施的增加，当前房地产市场的繁荣在去年9月达到了历史最高点，从10月份开始出现了“热控增”现象。中原地产数据显示，从重点城市来看，去年12月末新房成交量达到峰值，二手房成交量进一步下降，并持续下降4个月。张大伟表示，新房交易数据受供应量影响较大，存在一定的周期性因素，而二手房市场交易更能直接反映当前市场萎缩的情况。

在价格方面，去年12月，中原八大城市的二手房价格指数出现了背离，但只有深圳环比下降。根据市场波动规律，市场前景将由量变向量变、降价平稳过渡，预计将迎来市场触底。

展望2017年，张大伟预测，由于政策调控，一线和二线热点城市的营业额将同比大幅下降。尽管四线城市的去库存化政策依然有利，但市场基本面无法支撑高增长，销量也将下降。总体而言，全国房地产市场告别了高增长，回到了相对稳定的水平。