用来住、不用来炒的楼市定位如何落实?——地方两会透露楼市调控三大信号

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2016年，许多地方的房价迅速上涨，热点城市开始了几轮调控。在最近的地方人大会议上，“房子是为了生活，不是为了投机”被写进了许多政府工作报告。地方两会传达了今年楼市的哪些调控信号？

[信号1]房地产市场的监管是“稳定的”，许多热点城市提到“连锁不起来”

自去年以来，一线和二线热点城市房地产市场的动荡导致了多轮监管。据记者梳理，从召开地方会议开始，严格调控保持房地产市场稳定健康发展被提到了前所未有的高度。

热点省市的房地产市场总是坚持“稳定”这个词。为了稳定房地产市场，北京、上海和深圳等一线城市明确提出了严格的房地产市场监管。北京市副市长陈刚表示，2017年北京楼市调控的目标是保持平稳健康发展，房价不会比上个月上涨；上海政府工作报告强调，2017年将严格执行调控政策，促进房地产市场稳定健康发展；深圳坚持综合利用金融、土地和投资，有效降低高房价对实体经济的“挤压”影响。

其他热门城市也提出了类似的目标。苏州强调“加强监管，促进房地产市场稳定健康发展，严格管理去杠杆化”；重庆2017年房地产工作的重点是“积极防范各种风险，坚决遏制房地产投机”。一些二线城市也明确将稳定和控制价格作为调控目标，南京强调“实施稳定和控制房价的措施”，郑州明确“控制房价上涨”，福建省要求福州和厦门“稳定土地价格，确保房价不逐月上涨”。

上海市人大代表、绿地集团董事长张玉良认为，目前，中国热点城市的房价确实高于居民收入水平。从国际经验来看，纽约和悉尼的房价在当地都很高。例如，悉尼市中心的房价非常昂贵，但是距离市中心20公里以外的地区的房价是普通人可以接受的。北上和深入是全球高房价，这将阻碍人才引进和城市发展。

易居研究院智库研究中心主任严跃进等业内专家分析，地方两会透露的“严控”和“强化预期管理”的信息，有利于2017年全国房地产市场向“稳定”方向发展。

根据国家统计局近日发布的数据，在房地产市场的严格监管和去杠杆化下，一线和热点二线城市的房地产市场迅速降温，二线和三线城市的房价涨幅也有所回落。

[信号2]三个四层城市迫使供应和需求两端的库存减少

“2017年，不同城市将出台不同的应对政策，甚至‘一城一策’。”暨南大学管理学院教授胡刚认为，一线和二线城市对房地产保持严格控制；对于四层城市来说，去库存化仍然是2017年的一项主要任务。

目前，一些四线城市的库存仍然很高。根据国家统计局的数据，截至去年12月底，中国住宅销售面积为7.7185亿平方米，这一数字已经连续10个月下降，但一些四线城市的库存压力并没有明显降低。

“目前，三四线城市的存量状况明显分化，有产业支撑、靠近热点城市的地方对人口有一定吸引力，市场需求强劲。过去三四线城市大多盲目发展，销售速度跟不上库存的增加，去库存压力很大。”新城控股高级副总裁欧阳杰表示。

在当地的两次会议上，许多地方都被布置给了迪斯托克。NPC和CPPCC的代表普遍认为，去库存化的“持久战”必须全面实施，供需双方应携手合作。

有效激活需求方已经成为许多地方政策布局的一个突破。河北省政府工作报告强调“去库存化与推进人口城镇化、棚户区改造和保障性住房建设相结合”；新疆提出将房地产业的发展与城市化和农业转移人口的市民化结合起来。

一些代表认为，四线城市可以在信贷和税收方面继续加大对潜在买家的支持。山西省政协委员郭建议，通过棚户区改造与房地产去库存化相结合，政府可以组织选择货币补偿、需要购房的被征收人通过市场自主购房，满足个人住房需求。陕西省人大代表方玮峰表示，陕西应把去库存化与推进人口城市化结合起来，提高城市教育、医疗等公共服务水平，解决房地产存量问题。

从供给方面，一些地方提出要把握土地供给的数量和节奏，改善住房供给结构。云南省提出消化商品房存量，适应市场需求，优化商品房供给结构，转变房地产开发模式；广东省提出在全省范围内对城市进行分类，并根据各城市供求关系的“一类一政策”提升去库存的“精确度”。

浙江省政协委员、浙江亿邦房地产开发有限公司董事长戴表示，政府应根据城市存量和市场情况放开土地，同时适度控制土地价格。"面粉很贵，面包也一定很贵。"

一些代表建议，高库存的三个四层城市政府应加强政策协调，限制土地供应，注重消化库存，发展多用途住房和增加适销对路的产品。

从长远来看，去库存化应该与工业发展相结合，这样新的城市化可以为房地产市场带来好处。CPPCC人傅成认为，要大力发展具有集聚效应的产业，同时解决居住设施不足的问题，以产业发展带动房地产去库存化。

[信号3]加强保障性住房建设，发展租赁市场，探索构建房地产市场长效机制

记者了解到，为了实现人民安居乐业的梦想，许多地方已经开始探索构建房地产市场监管的长效机制。

为了让房子住得有回报，许多地方都努力加强经济适用房的供应，完善长效机制。上海将完善“四位一体”住房保障体系，新增各类保障性住房5万套；深圳提出综合运用金融、土地、投资等手段，加快研究建立适应市场规律的房地产市场稳定健康发展的基本制度和长效机制；北京提出，主要方向是建立租购并举的住房制度，增加中低价和中小套型普通商品住房的土地供给和市场供给。

北京、河北、吉林等地的政府工作报告明确指出，要大力发展房屋租赁市场，确保普通百姓安居乐业。两会代表认为，实行租购并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现居民住房的重要途径。

国内最大的房屋租赁企业魔方生活服务集团董事长盖兰表示，发展房屋租赁市场将成为建设四级房地产市场的关键。最近，北京和上海等城市都在积极建设出租公寓项目。

张玉良认为，要完善房地产市场的长期发展机制，关键是稳定供给、交易和价格三个变量。“过去，房地产监管更多的是一种短期政策，往往因不同的经济趋势而波动。长期机制意味着房地产市场的发展不能仅仅依靠临时的紧急控制政策。关键是改善土地、投资和融资、住房和税收等长期制度。建筑。”