今年房地产投资增速料下降

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统计局的统计数据显示，2016年房地产投资的增长率继续上升。去年1-12月，全国房地产开发投资10.3万亿元，增长6.9%；新开工面积16.7亿平方米，增长8.1%。据业内人士透露，2017年房地产投资增速有望回落，房地产基本面依然稳定。

销售增长的拐点已经到来

“房地产销售在2016年以15.7亿平方米的创纪录高点完美收场。有改革棚子、鼓励农民进城等政策，也有积极释放市场需求等因素。与此同时，房地产开发投资的反弹超过预期，这是由于三线城市的良好去库存化，而在热门的二线城市补充库存的压力更大。”方正证券(601901，BUY)首席经济学家任泽平表示，去库存化政策在房地产市场的影响已经显现，住宅数量持续减少，而商品房数量持续增加。去年12月底，商品房狭义库存下降了3.2%。库存结构被分割，商品房减少11%，商品房增加10.1%。

任泽平认为，2017年的房地产投资并不悲观，四线城市的去库存化是好的。一线和核心二线城市将为控制房价和增加供应提供支持。随着销售额持续下降，投资脉搏将在第一季度末和第二季度初结束。据估计，年增长率将为1%至3%，很可能接近3%。

中泰证券分析师罗认为，房地产投资的上升趋势取决于宽松的货币政策和商品房销售增长的可持续性。目前，房地产销售增速的拐点已经到来，美联储今年继续加息的预期和中国资产泡沫风险的积累制约了货币政策的进一步宽松。预计2017年房地产投资增长率将下降1.4%。

对于2017年的房地产行业，东兴证券(601198，BUY)分析师郑明刚表示，该行业仍将面临调控压力，但在调控下，其发展将保持稳定。今年上半年，整个行业将对销售额下降的影响负责。然而，随着销量下降和市场持续降温，政策可能会放松。预计房地产上市公司年报和第一季度报告的业绩增长将明显改善，春节后年报市场有望回暖。

在资金方面，2017年下半年可能会有压力。银河证券(Galaxy Securities)分析师陈表示，虽然短期房企的债务覆盖率较高，净负债率处于历史低位，但考虑到企业债券和固定收益等融资渠道的收紧，如果第二季度销售收益大幅恶化，部分高负债率房企可能在下半年面临财务压力。

房地产行业的估值正面临压力

郭进证券(600109，BUY)分析师胡华如认为，今年房地产市场的基本面可能呈现“倒N型”趋势。行业政策约束预计将逐渐从抑制需求转向放开供应，受益于城市化进程的持续、领先房地产企业的充裕现金流以及一些区域市场的大规模去库存化，并且对土地收购和新建筑的表现并不悲观。

罗同样认为，今年房地产市场的基本面将是稳定和健康的，因此没有必要过于担心房企的基本面。

关于房地产行业的投机机会，东方证券(600958，BUY)分析师朱进表示，他对机制变化带来的机会持乐观态度，而非行业机会。“目前，行业处于三个阶段的叠加状态:政策抑制期、需求收缩期和融资期限。未来楼市仍有很大压力，不利于房地产行业估值的改善。”

郑明刚表示，2017年房地产行业的三大投资理念是增长预期、不良预期和良好业绩。首先，从大周期规律中寻找增长预期的投资机会；第二，从中间周期规律中寻找预期不佳的投资机会；第三，从小周期规律中寻找表现牛的投资机会。

据业内人士称，自去年9月30日房地产市场受到监管以来，高频交易数据比预期更为乐观，一些购房需求实际上被传递到了不受限制的城市。今年第一季度的销售额可能会超出预期。建议关注销售额可能超出预期的公司或预期进行国有企业改革、重组和转型的房地产公司。