紧调控与去库存并行 楼市因城施策“促稳”

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最近，接连举行了两次地方会议。根据各地政府工作报告，楼市调控是2017年的工作重点。热门城市主要挤压泡沫，而拥有大量库存的城市仍专注于去库存化。据业内人士透露，“促稳”(促进房地产市场稳定发展)已成为今年楼市的关键词，但热点城市和高库存城市的政策基调却大相径庭，因为总体特征是城市政策、保护和压力。

监管主要基于稳定性

2016年，一些地区的房地产市场引人注目。在“买高不买低”的心态下，热点城市的房价就像坐过山车。与此同时，由于房价快速上涨，一些城市存在许多潜在风险。

中国人民银行最新发布的《2016年第四季度金融机构贷款投资统计报告》显示，去年12月末，个人购房贷款余额为19.14万亿元，同比增长35%；全年增长4.96万亿元，同比增长2.31万亿元。

热点城市的楼市泡沫和风险防范有望成为重点，这也反映在今年一些省市的政府工作报告中。福建省政府工作报告指出，解决产能过剩的年度任务已经坚决完成。坚持分类控制，因地制宜，严格控制福州、厦门房价上涨，解决四线城市房地产库存过剩问题。

河北省强调“房子是为了生活，不是为了投机”，扩大需求，控制供给，分类调控，根据城市和地方制定政策。对于包括杭州等热门城市在内的浙江省，建议我们坚持分类监管和城市专项政策，支持自住和改善住房购买，抑制投机性购房。重庆市政府工作报告也强调，要加强市场执法和监管，全面落实政策，坚决遏制房地产投机，保持房地产市场稳定健康发展。经过一轮快速增长，上海在今年的政府工作报告中指出，要加强房地产市场的监管，严格执行监管政策。

"“促进稳定”成为房地产市场的关键词."华创证券分析师袁浩表示，热点城市和高库存城市的政策基调有很大不同，因为城市政策、保护和压力仍是今年调控的基本思路，这种差异甚至可能加剧。

事实上，在两次会议在各地举行之前，自去年11月以来，很多地方已相继提升楼市限购政策。长江证券(000783，BUY)分析师浦表示，楼市限购范围一直在扩大，一些三四线城市已进入限购行列。从历史经验来看，调控政策对房地产基本面有重大影响，政策环境的收紧将继续推低销售。就房价而言，许多受调控影响的城市已经经历了下跌。

注重差异化

中泰证券首席经济学家李迅雷表示:“总体而言，2015年以来的房价上涨是一场结构性的房地产牛市。除了长江三角洲和珠江三角洲的房价大幅上涨外，其他两个地区是中部的京津冀和武汉、郑州和长沙。”

然而，热点城市房价的快速上涨以及四线城市和非热点二线城市的过度库存呈现出双重局面。国家发改委副主任、国家统计局局长纪宁哲表示，房地产市场的调控取决于两个方面:一方面，要坚决控制房价过快上涨和房地产投机；另一方面，我们应该注意房地产分化现象。

统计局的统计数据显示，2016年，商品房销售面积为157349万平方米，比2015年增长22.5%。虽然中国商品房销售面积比2015年底下降了3.2%，但仍有6.9539亿平方米。尽管2016年房地产市场的去库存化取得了一定的成效，但今年仍需继续发挥其优势。

青海省指出，要将去库存化与推进人口城镇化有机结合起来，合理安排土地供应和房地产开发布局，扩大房改货币化安置比例和经济适用房购买建设规模，注重消化商业地产存量，培育和发展住房租赁市场。

另一方面，陕西省表示，要培育和发展住房租赁市场，提高棚户区改造的货币化安置率，支持农民进城购房。陕西省商品房库存规模将减少5%，并要求“房子是为了生活，不是为了投机”。

与陕西省列出的明确指标类似，山西省强调，2017年，将力争将全省商品房销售面积消化周期控制在10个月左右。辽宁省表示，有必要将房地产的去库存周期调整到一个合理的水平，商品房销售面积将增加10%。

建立长效机制

“2017年，房地产应该因地制宜，分城市，因为各地差别很大。”纪宁哲说，总的来说，要促进和保持房地产市场的长期健康发展，建立房地产发展的长效机制和基本制度。

在建立房地产开发的长效机制方面，各地要从租购并举、推进城镇化入手。天津表示，要加强房地产分类调控，建立和完善房地产健康发展的长效机制，规范开发、销售和中介行为，规范房屋租赁市场，遏制房地产泡沫，促进房地产市场健康稳定发展。

安徽省指出，去库存化应与新型城镇化建设相结合，落实农民进城住房保障政策，推进棚改货币化和公租房货币化。

福建省指出，要完善租购并举的住房制度，鼓励发展制度化、专业化的住房租赁企业，创新多元化的住房供应方式。坚决遏制房地产泡沫，促进房地产市场平稳健康发展。我们将支持合理的自我占领，并严格限制投资投机性购买的信贷流量。加强对住房市场的监管，规范开发、销售、中介等行为。

山东省指出，深化住房制度改革可以提高新市民购买和租赁住房的能力。落实公积金、信贷、税收等优惠政策，积极消化房地产存量。大力发展房屋租赁市场，培育专业化、规模化租赁企业。提高公共租赁住房租金补贴比例，畅通保障性住房和商品房渠道。

值得注意的是，山东省还提出支持地方部门长期购置或租赁合格的商品房和办公楼，并将其改造为中小学、幼儿园和养老院用房。鼓励房地产企业将存量商品房改造成专业设施，如电商房、教师公寓、老年房地产和旅游场所等。

民生证券(Minsheng Securities)分析师温阳表示，三部委近日发布文件，加快棚户区改造，确保实施棚改信贷支持政策，优先将棚改土地出让给腾空。重庆房产税试点上调，对非户籍、无企业、无工作的个人新购买的首套及以上普通住房也将征收房产税。这些都是长期机制不断落地和财政、土地、金融、税收多管齐下的表现。

银河证券(Galaxy Securities)分析师陈认为，在“因市制宜、抑制泡沫”的政策基调下，2017年的销量调整是一个高概率事件。尽管土地购买量和新建筑面积可能会随着房地产市场销售的下降而下降，但近两年房地产市场的蓬勃发展使得房企资金充裕，一线和重点二三线城市也有很强的补货动机。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，总体而言，去库存化战略将在2017年继续，尤其是三四线城市仍将加强政策导向。对于一线和二线城市，特别是一些热点城市，根据2016年的数据，库存规模是不够的。因此，从抑制房价和满足基本住房需求的角度来看，仍有必要通过土地供应积极补充存量。一方面，在调控背景下，市场需求趋于下降，另一方面，新房供应基本保持稳定。库存周期指标也可能反弹。