三期叠加，地产市场抉择关头

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根据最新数据，1月份，与去年第四季度相比，中国土地市场继续降温，仅61块土地的成交额超过10亿元，只有17块土地的地价超过100%。同时，房地产市场的销售表现也很疲软。春节期间，房地产市场相对平淡。在限购、贷款、地价、房价“四限”政策的宽松调控下，1月份中国百强房企总销售额为4311.8亿元，总销售面积为3648.1万平方米，较2016年12月分别下降19%和12%。

2月6日，《人民日报》发表了一篇名为《预防风险重在预防》的文章。文章指出，新年伊始，“风险防范”成为几大金融机构规划2017年金融监管的共同关键词，呼应了中央经济工作会议提出的“把防范和控制金融风险放在更加重要的位置”的部署，表明金融稳定运行将成为今年经济发展的重点。

年初房地产市场疲软。为了防范金融风险，有关部门对房地产市场的调控并没有放松。

2月6日，山东省省长郭树清在山东省第十二届人民代表大会第六次会议政府工作报告中提出，要继续降低实体经济的杠杆率，支持合理的自购住房，严格限制银行和社会资本投资投机性购房。

近日，上海银监局指出，2017年将严格执行个人住房差别化信贷政策，严禁资金非法流入房地产领域，抑制房地产投机需求。与此同时，我们将继续对政策执行情况进行检查，并对违规者进行处罚。上海银监局还要求上海各金融机构定期进行各种情景下的压力测试，以提高抵押品管理水平，防止房地产市场价格和交易量逆转影响房地产信贷及相关资产质量。其中，“杀鸡儆猴”的典型案例是，1月16日，上海银监局向江苏银行上海分行发出罕见的高额房地产相关罚款，该行因非法融资房地产公司支付土地出让金而被罚款477.9254万元。

根据这一分析，近日来，央行提高了公开市场的操作利率，进一步引导了资本市场的预期，货币政策继续走向稳定和中性，房地产调控政策继续收紧。在这种背景下，中国的抵押贷款下降将在2月和3月加速。

据部分业内人士分析，我国住房企业发行的公司债券规模大幅下降，监管部门也加强了对住房企业募集资金使用情况的跟踪。根据许多机构的分析，房地产行业面临的宽松信贷环境正在逐渐改变。最近，中央银行提高了补充贷款和补充贷款的利率，这被指责更加证实了这一趋势。房地产企业将受到开发和销售信贷紧缩的限制。

例如，它曾经是房地产公司筹集资金的重要工具——信托产品不再青睐房地产。基于目前房地产行业监管的背景，华融信托研究员袁继伟认为，目前信托公司对房地产信托业务较为谨慎，信托公司对项目和交易对手的选择也非常谨慎，房地产信托普遍萎缩。

随着央行提高公开市场的操作利率，抵押贷款利率和房地产企业的融资成本将面临上升的风险。种种迹象表明，中国房地产业目前正处于三个阶段(政策抑制期、需求萎缩期和融资期限)的叠加阶段。