郑州楼市限购：被限购者遭遇退定难

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自去年10月以来，郑州楼市限购政策不断升级，让一些准备买房或正在买房的人措手不及。一些购房者因为限购和升级而失去了购房资格，但他们想拿回定金却被“无情地拒绝”。谁应该为这样的购房纠纷买单？

现象:那些被限制购买的人遇到“退休困难”

宋女士的户口在外地，但在郑州工作，她最近一直在为买房发愁。宋女士对郑州的房子很乐观，并于3月15日支付了2万元定金。她想通过缴纳社保获得购房资格，但3月17日，她限制购房并升级，即使她缴纳了社保，宋女士也不符合购房条件。当宋女士要求开发商退还定金时，她被拒绝了。

“开发商说我签了定金合同，说如果我不买这套房子，定金就不退。但是我不明白。不是我不想买，而是因为限购政策失去了购买资格。他们不退房也不退还押金合理吗？”说起这件事，宋女士充满了怨气。

宋女士的经历并非如此。据记者调查，无论是购买新房还是二手房，都有被限制购房的人遇到“退押金和预付款难”的问题。对此，一些卖家表示:“买不到房子的是买家自己，不是我们的问题。如果你想退还押金，公司没有相应的政策。”

然而，大多数购房者认为，数万元的定金对开发商来说不是问题，而是一个小家庭的小支出。由于政策变化引起的争议，买方不应支付账单。

律师:

开发商应返还定金

"从宋女士遇到的情况来看，她的押金应该退还."北京盈科(郑州)律师事务所律师王洪武告诉记者，“政府出台限购政策，使购房者失去购房资格。”在这种情况下，由于不能归咎于双方的原因，合同的目的无法实现。合同的一方要求取消合同，理由是当地政府出台了新的限购政策。除非合同另有约定，人民法院一般都会予以支持。”

王洪武进一步解释说，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“商品房买卖合同规定，买受人以担保贷款方式付款，因一方原因未能订立商品房担保贷款合同的，另一方可以要求解除合同并赔偿损失。如因非双方原因不能签订商品房担保贷款合同，且商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以要求解除合同，出卖人应当向买受人返还购房款本金及其利息或定金。”

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同订立后，客观情况发生了重大变化，不是商业风险，也不是不可抗力造成的。继续履行合同或达不到合同目的显然对一方不公平。当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则和案件实际情况决定是否变更或者解除合同。”“因此，根据上述司法解释，如果买受人因购房限制而丧失购房资格，则应将开发商原本收取的定金或预付款退还给买受人。”王洪武说。

建议:

遵守政策，理性地解决问题

政策的变化是不可预测的，由此产生的买卖风险是买卖双方都面临的。为了保护自己的权益，房管局有关负责人建议，在与开发商或房地产代理签订合同时，可以在合同中增加一个条款:如果由于政策因素导致合同无法履行，买方可以选择退房或终止合同，开发商或中介公司应在10个工作日内无条件退还已支付的全部首付款、首付款及相关费用。为了防止可能出现的购房纠纷。

当采购限制订单“难以收回”时，我该怎么办？业内人士建议，首先，各方应遵守限购令的相关政策。然后，在诚信原则的基础上进行合理的协商，并根据实际情况做出适当的解决。当然，如果双方有较大争议，相关争议也可以提交主管法院审理。

房委会有关负责人表示，如果不合格的置业人士遇到发展商拒绝退还订金的情况，他们可以向房委会的请愿部及其他有关部门举报。然而，当买方通过中介公司购买二手房时，双方都要签订合同，这是一种市场行为。由于房地产中介人员已经支付了一定的劳动和服务费用，如果双方不能协商退款，可以向工商部门或消费者协会举报。