哄抬房价 中介自曝最隐秘最有效的手段

本篇文章3047字，读完约8分钟

制图/高月

调查动机

3月29日，住房和城乡建设部召开视频会议，整顿和规范房地产开发销售中介行为，要求各地继续整顿房地产市场秩序，重点整顿房地产开发企业和中介机构的违法行为。会上，住房和城乡建设部通报了最近查处的约30个非法房地产中介和开发企业。这是住房和城乡建设部继去年连续三次通知96家非法住房企业后，第二次公开披露非法住房企业名单。

在新一轮限购的背景下，监管当局的重拳出击颇有意义。许多分析人士认为，此次严厉的整改，对房价飞涨的房地产中介机构“贡献良多”。基于此，很多人开始挑出各种非法的房地产经纪人的套路。然而，就房地产代理商而言，他们最有效的推高房价的方法是什么？《法制日报》记者进行了深入调查。

一天之内，房价上涨了180万元。

这是一个真实的案例，发生在北京海淀区。涉及的房产是中关村的一个学区(000931，BUY)。

用“推高”来形容房价的上涨。原因是在房主规定的日期内，房产中介带了几十个买家去看房子，并多次出价。最终的结果是上面的数字——价格上涨了180万元。

有人可能会说，这可能是因为购房者坚持要提高房价，这与房地产中介有关。

然而，越来越严格的监管从一个侧面证明，在房价上涨的问题上，房地产中介与“放不下”有关系。

停尸房的关键是控制时差

"最近，如此规范，房价是宽松的吗？"

对于这个问题，一位房地产经纪人通过微信回复了刘芳:

“短期内不会。”

“还缺房间吗？”

“能买的人减少了，能买房子的人比要收回的房子多得多。开始游戏。”

上面的对话是房产中介发给刘芳的信息的一部分，每一个字都暗示着刘芳的房价会涨得更高，如果他有钱，他可能买不起。

据北京市房地产中介行业协会秘书长赵介绍，普通人(603883，买)买房子，意思是买多了不买少了。期望非常重要。因此，房地产代理商只想营造一种房价持续上涨的氛围，从而促进交易。

这一评价已在北京市民张启明的购房过程中得到证实。

"为了满足卖方对高房价的要求，房地产经纪人完全落在了卖方的肩上。"张启明表示，卖家期望高房价是正常的，“但让我生气的是，房地产中介以倾销的方式帮助卖家，抑制了市场的公平和公正交易。”

对于“倾销”的描述，张启明解释说:“卖方的定价依据一般是市场上一套房子的成交价格，而这个价格一般高于同一套公寓的平均价格。为了让买家接受卖家的报价，我联系的房产中介会用里面的一些‘僵尸房’来抬高价格，这让买家觉得市场预期又上升了。所谓的“僵尸房”是指那些已经在网上挂了一年多的房子，从来没有卖出去，价格总是会随着市场而上涨。这些房子大多是从房地产经纪人那里租来的。”

根据张启明的说法，房地产经纪人使用“僵尸房”来提高价格，与此同时，他们还囤积房屋，造成供应紧张的气氛。“房产中介不会把所有要在网上出售的房子同时挂起来，而是先卖一套，然后再把下一套挂在网上。因此，与此同时，购房者无法获得对称的市场信息，他们会错误地认为当时只有一套房子在卖，而几个购房者正在竞相购买这套房子。在这种氛围下，房子的价格自然是由卖家决定的，这种人为的稀缺性加速了房子的交易时间。

然而，张启明承认，对房地产中介囤积的分析来自他个人的观察，可能并不具有普遍性。“我之所以分析囤积居奇的房子，是因为我已经和房地产中介联系了三个多月，期间所有的房子都刚刚完成交易手续，几乎在交易完成后的下一秒钟，房地产中介就会挂出下一套房子，这种情况一直持续了三个多月。”。

然而，这真的不是普遍的吗？北京市民曹对自己的销售经历给出了否定的回答。

2016年年中，曹计划出售北京亦庄区的一套房子。然而，在走出房子后的一个月里，几乎没有人来看房子。在曹看来，这房子的位置不错，房子的装修还行，而且价格也不高。这些因素都是叠加的，所以很多人都应该来看房子，但是现实却让曹心里开始打鼓。

为了了解市场的实际情况，曹以买方的名义打电话给房地产经纪人，询问了他房子的情况，但他得到的回答是房主已经把房子卖了。

“你为什么说我的房子卖了，而房地产经纪人不挣钱？”曹有些琢磨不透的“门道”。

在咨询了业内人士后，曹认为是“成功的”——原来，房地产经纪人是在创造一个“生活必需品”的市场。

“事实上，许多房地产经纪人会把房子交到他们手里，然后把这些房子一个一个地‘消化’掉，作为提高房价的一种手段。”北京房地产律师王树德在接受《法制日报》记者采访时说。

这只是一个“小手段”

在张启明看来，北京某些地区的房价完全脱离了政府的调控，而且还在不断上涨，这是由房地产经纪人的各种行为造成的。“房地产经纪人凭借其在市场上的强大影响力，故意制造一种供需失衡的状态，使房屋在买家面前极度稀缺，从而达到快速交易的目的”。

“房地产中介无法控制大起大落，但在上升周期中仍有催化作用。”作为一名从业者，北京市丰台区马家铺区一家房地产经纪公司的店长李青告诉《法制日报》记者，房地产经纪公司主要靠佣金赚钱，现在逐渐发展起来的理财产品只能靠交易赚钱。“因此，交易是房地产经纪人的主要目的”。

“也是交易，高价绝对比低价好。代理费按比例计算。例如，代理费是2.7%。虽然手续相同，但成交价1000万元的房屋代理费为27万元，而成交价100万元的房屋代理费仅为2.7万元。哪一个更划算？”李庆表示，对于卖家来说，房地产中介更喜欢签“独家”和“速卖房”。“市价500万元的房子同意在一个月内以520万元的价格出售，如果出售失败，他们将损失数千美元。卖家在纵向和横向上都在赚钱，他们愿意这样做。如果你有房子，你会有信心。尤其是在上升周期，买家几乎没有讨价还价的能力。因此，对于购房者来说，房地产中介是为了制造恐慌气氛和方便交易。据估计，各种各样的花招被哄骗并不罕见。此外，近年来，房地产中介也开始提供金融解决方案，甚至有可能购买零首付的房子，帮助获得一些虚假材料(如收入证明)，这也帮助了相当一部分买不起房子的人，但现在这种行为在被监管机构打了一顿后就少了。”。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《法制日报》记者采访时表示，仍有一些房地产中介任意抬高房价，或鼓励客户故意虚报(报高报低)价格，不按二手房实际评估价格进行交易。

“比如说，这栋房子原本卖200万元，而房产中介会告诉卖家现在市场很好，才卖了220万元。事实上，卖家对市场了解不多，所以他们在房地产经纪人的鼓动下进行交易。事实上，对于筹集到的20万元，房地产中介很可能吃点差价。”严跃进告诉记者。

北京市民孙颖因上述房产中介的手段多付了20万元。

孙英买房子的时候，已经通过房地产中介以600万元的价格定了一个学区的房子，并签了销售合同。然而，另一家房地产机构的工作人员打电话给卖家，说这套房子可以卖到700多万元，一些客户愿意全额购买，并询问卖家是否考虑在另一家机构出售。

这种要求直接导致卖方想要违约。最后，孙英与卖方谈判，并在原价上加了一些钱。

此外，严跃进告诉记者，还有另一种情况，“例如，如果你拿一套二手房抵押贷款，如果房价是200万元，贷款是四分之三，那就是150万元。此时，房地产中介可能会哄骗卖家抬高价格。如果是240万元，那么同样比例的四分之三可以借180万元，这将借出更多的资金。这种情况也存在。也有各种变相的资金，以帮助买家避免首付比例，或提供一些非法的做法，首付贷款，即买家缺钱买房子，房地产代理人帮助贷款用于首付，只是为了加快交易和获得更多的佣金，但只有抵押贷款可以用于贷款，这是非法行为。”法律网记者赵丽