一季度房企三强销售过千亿 梯队差距扩大

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尽管房地产调控范围不断扩大，领先的房地产企业仍然实现了逆势增长，甚至创下了季度销售新纪录。但是，随着调控的深入，政策叠加的因素将逐渐放大，下半年房企的经营状况不容乐观。

十大门槛已经提高到330亿

4月10日，碧桂园发布第一季度业绩公告，实现销售收入1506.6亿元，超过万科和恒大，在销售排名中位居榜首。万科以1502.7亿元紧随其后，恒大以1069.3亿元位列第三，一季度前三名的房地产企业均超过1000亿元。

易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱表示，今年第一季度，万科和碧桂园的销售额达到创纪录的1500亿元，平均月销售额达到500亿元，这在房企历史上尚属首次。保利地产、中国海外地产、融创中国等房地产企业的数据也处于前列。

根据嘉里发布的榜单，第一季度前十名的门槛提高到330.6亿元，同比大幅增长69.5%。

上市房地产企业的销售数据大幅增长。碧桂园和首创地产均同比增长250%，万科、招商局蛇口、新城控股同比增长一倍，中国恒大、融创、金地、世茂等众多房地产企业增速均超过50%。

一季度房地产上市企业最大的亮点是龙湖地产。今年前三个月，龙湖地产实现合同销售总额430.2亿元，同比增长218%。在最近举行的年度业绩会议上，龙湖地产透露，公司2017年的销售目标是1100亿元。

住房企业各层级之间的差距逐渐扩大。根据嘉里的榜单，除了前三家公司第一季度销售额超过1000亿元以外，排名第四的绿地销售额为605亿元，不到万科销售业绩的一半。

多亏了炎热城市的“大火”，

房地产企业第一季度业绩火爆的原因有很多。中原地产首席分析师张大伟认为，根据全国数据，大多数房企第一季度销售业绩明显上升的主要原因是2016年的热销。此外，虽然一、二线城市的调控政策很严格，但一些二、三线城市春节后的销售依然火爆。

万科第一季度业绩良好，这与项目布局平衡有关。杭州、上海、宁波、深圳、东莞和佛山等热门城市在万科第一季度的销售业绩中占据了很大比例。此外，3月份万科在北京的销售也很火爆，北京万科天地、五矿万科乳源、五河万科长阳天地等项目进入市场，月销售额超过100亿元。

中信证券(CITIC Securities)分析师表示，万科第一季度的销售主要是在更好的市场环境下努力推货的结果，充分利用了2017年第一季度的销售窗口，为全年销售增长奠定了良好基础。

碧桂园在2017年第一季度实现了4000亿元的年度业绩目标的36%，这主要是由于四线城市在第一季度第三季度的销售增长和春节期间的返乡市场。此外，恒大实现了全年4500亿元销售目标的24.4%。从销售结构来看，海南海化岛、石家庄恒大御景半岛、兰州恒达大观等大型项目对一季度销售业绩贡献较大。

相比之下，“专业化”住宅企业受监管影响较大，一季度产品结构单一或城市较少的住宅企业增速放缓。目前很难获得“高价”预售证书，正常的网上签约也很有限，专注于高端房地产开发的房地产企业如九仓受到很大影响。在中国一、二线城市的高端项目预售证书审批受到限制后，供应量受到很大影响。

加速装运是王道

在经历了火热的第一季度之后，随着3月中下旬政策的频繁出台，叠加效应必然会对市场产生影响。然而，丁祖昱认为，如果能在第二季度公布，城市之间可能会有很大差异。

在丁祖昱看来，考虑到供应因素和市场条件，对于大多数房地产企业来说，第二季度的销售额应该仍然能够达到比第一季度更高的水平。总体而言，今年上半年，大型房企将实现70%至80%的年度目标，而且问题不是太大。

然而，政策调控的“云”将持续到2017年，这将是一个高概率的事件，无论如何，房地产企业也很难乐观。今年3月，中国地方监管的频率在过去是罕见的。据不完全统计，已有40多个省市出台了调控政策。

“在今年3月出台地方政策后，影响无疑会加大，但这种效果需要更多时间才能显现。”第一太平戴维斯华北项目与发展咨询部主任熊志坤告诉记者，随着监管政策的过重，投资导向型和改善导向型需求将受到极大抑制。

接下来，可能会有更多的二线城市和三个四线城市在一线和二线核心城市升级。该政策咨询研究部主任张宏伟表示，下半年将迎来市场低谷，企业应提前规划，提前运营，以减轻下半年的销售压力。

万科集团总裁于亮最近预测，如果宏观金融和货币环境没有大的变化，未来房价走势应该会趋于稳定。房价飙升的可能性正在降低，而房价下跌的风险却在增加。万科已经准备好应对一些城市可能出现的房价下跌。

主战场转移到发达的大都市区

万科开始仔细判断四线城市的房地产热潮。2016年，万科新增存货跌价准备，分布在7个城市，总额8.39亿元。“这些项目大多在三线和四线城市，包括镇江、营口、南充等城市。我们对这些地方仍然很谨慎。”万科集团执行副总裁孙嘉最近表示。

万科认为，未来，近2亿农村新生代人口中的大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈，人口流入地的住房短缺短期内不会消失。

与对三四线城市的谨慎态度相比，2016年万科新增开发项目173个，其中88.3%位于一二线城市，这在很大程度上反映了万科对房地产市场未来走势的看法。

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭分析说，目前中国房地产市场的地区差异非常明显。中国的城市化率超过50%，大都市、城市群和大都市地区的集聚速度将进一步加快。

但是，张宏伟建议，房地产企业不要放弃“三四线城市”的机会，东部三四线城市仍有机会，政策执行不力，中西部一些三四线城市也值得关注。

碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌甚至说:“现在碧桂园是一线、二线、三线城市的全线出击，有市场就有碧桂园。”碧桂园认为，四线城市库存严重是事实，但仍有许多无法满足的改善需求。

在这种背景下，住房企业的增长速度并没有放缓。据悉，碧桂园今年的国内销售目标是4000亿元，而中国恒大今年的销售目标是4500亿元。就销售价值而言，住房企业也有充足的供应。碧桂园预计2017年总可销售价值为6163亿元，龙湖的可销售价值将达到1700亿元。(记者龚晓峰)