北京最严调控满月：议价空间出现 更大调整或在二季度

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经济观察网实习生记者陈蓉实习生记者姚金铃北京3.17新政出台一个多月前，二手房市场非常宽松，交易量大幅下降，空的议价空间已经出现。记者走访的望京某楼盘的报价与底价相差甚至达到40万元。

根据连锁住宅的数据，监管后一个月(2017.3.17和2017.4.16)，连锁住宅共售出5258套二手房，比上个月下降71%。在最近一周(2017年4月10日，2017年4月16日)，连锁店售出了692台，这是自2016年以来除特殊长假以外的最低值，不到监管前峰值的15%。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前市场价格处于横向状态，政策对价格的影响需要3-6个月才能显现，北京房地产市场可能在第二季度出现价格调整。

讨价还价空出现了

陈雷，福建人，在北京的一个公共机构工作了三年。为了在北京的长期发展，他在2017年春节后开始看房。

考虑到家庭的经济实力和通勤距离，陈雷瞄准了位于东五环路和东六环路之间的二手房，总房价约为500万元。中介告诉他，因为观景区的新道路都修好了，春节前就有小幅增长，所以陈雷并不着急。

3.17政策出台后，出于对房价稳定的信心，他开始增加看房频率。但令他沮丧的是，业主们并不急于出售。虽然交易量大幅下降，但此类二手经济适用房项目的单价相对较低，所以业主更有信心他们只需要接手，空的议价价格与以前相比变化不大。

记者参观商店的经历与陈雷相似。以北京市东四环至五环朝清板块二手房为例。周围的商业、交通、学校和医院设施完善，房子的使用年限约为10年，唯一一套单价约为7-10万元的二手房受到了急需买家的青睐。

青年路连锁店的中介告诉记者，尽管由于调控，买家数量减少，但对高品质住宅区的影响很小，住房供应仍然短缺。然而，空房的议价价格已经出现，急于改善房屋交易的卖家最多只能提供5万至10万元的空房议价价格。

同样的情况也发生在望京。记者走访时了解到，业主报价与底价相差约40万元。一套约70平方米的一房一厅的报价为680万元，但640万元的业主考虑了采访；一位温州业主说，只要价格理想，他最近可以从温州去北京办理交易手续。

据中介介绍，一些业主会因为个人因素而主动降价，如急需变现以及有意离开北京等。但是，这些情况在3.17规定之前也存在，不能证明该规定影响了价格；然而，目前，大多数业主和买家并不急于交易，他们不再每周支付价格，这已成为理性。

第二季度或当前价格调整

根据链家的数据，新政后一个月，占链家营业额30%的核心500台的整体营业额下降了74.9%，近30%的社区在监管后没有交易。经过调控后，各环线平均价格均有不同程度的下降，其中第二环线下降最为明显，为4%。

记者从中介处了解到，这种下降可能与学区住房的整顿有关，而高价住房交易的萎缩降低了整个地区的平均价格，而该地区的降价行为相对较少。

中原地产首席分析师张大伟认为，新政对市场成交量的影响预计将在4月下半月的网上签约数据中得到充分体现，二手房等地产的成交量将减少50%左右。

张大伟表示，政策对价格的影响将需要3至6个月才能显现，北京房地产市场很可能在第二季度出现价格调整。从近期北京的出售土地来看，预计将供应8000多套自住商品房，分布在多个热点地区，对市场的稳定作用非常明显。

望京地区的连锁代理商认为，在新政的头两周，客流量明显下降。然而，在等待和观望了一段时间后，急需的顾客也陆续开始了退货市场。与此同时，由于3月17日的新政，普通二手房的首付款大幅增加，许多在交易阶段受阻的优质房子被释放，合格买家的选择增加。预计五一市场将温和复苏，但投资者几乎绝迹。